不動産広告の出し方・写真ルールガイド｜基準を守って反響UPする方法とは？

「この物件、もっと反響が取れる広告にできないかな？」
「写真にちょっと加工を加えたけど、これって大丈夫なんだろうか…」

不動産広告を出すたび、こんな悩みを感じていませんか？ルールを守りながら、物件を魅力的に伝えられるのが理想ですよね。ただ、実際にはどこまでOKなのか、迷うことも多いはずです。

結論から言えば、広告には守るべきルールが確かに存在します。これは「消費者庁」や「不動産公正取引協議会連合会」などが定める、大切な決まりごとです。

しかし、ただルールを守るだけでは、なかなか反響は得られません。魅力的な伝え方も同時に必要です。

この記事では、法令順守と反響UPの両立をテーマに、写真の使い方や広告の作り方を具体的に解説していきます。最後まで読めば、自信を持って広告を出せるようになりますよ。

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不動産広告の正しい出稿手順と媒体の選び方

不動産広告の基本は「媒体選び」と「正しい掲載手順」です。なぜなら、媒体選びとデザインの工夫が、反響UPに直結するかです。

SUUMO・HOME'Sなど、媒体ごとに出稿ルールや写真基準が異なり、チラシ・看板も基準を守れば効果的。地域密着ならオフライン広告も強みを発揮します。

不動産営業で広告をどう出すか。これは反響を左右する、本当に大切な仕事です。「どの媒体に、どう載せるか？」ここで間違うと、せっかくの物件情報も埋もれてしまいます。

ここでは、SUUMOやHOME'Sといった主要ポータルサイトを中心に、不動産広告の出し方を基礎からしっかりお伝えします。あわせて、オフライン広告（チラシ・看板）の活用法も紹介します。

不動産広告の主な出し方｜オンラインとオフラインの違い

オンライン広告：SUUMO・HOME'Sなどポータルサイトへ広告を掲載する

オンライン広告では、ポータルサイトへの正しい情報登録と、各媒体のルール遵守が基本です。多くの不動産広告はSUUMOやHOME'Sなどのポータルサイト経由で出稿され、これらのサイトは不動産公正取引協議会連合会が定めるルール等に基づいた情報入力を求めます。

物件情報は、不動産会社専用の管理画面から登録します。写真・価格・所在地・間取りなどの基本情報を、丁寧に入力しましょう。掲載したら終わりではありません。各媒体の写真ルールと広告基準を、必ずチェックしてください。

そして、ルールを守った上で、魅力的な広告デザインを構築していくことが重要です。

SUUMO・HOME'Sなどポータルサイト掲載の流れ

ポータルサイトは広範囲への情報発信に非常に有効です。SUUMOやHOME'Sのような主要サイトは全国的な集客力を持ち、多くの消費者が最初の家探しに利用するためです。掲載は、不動産会社用の管理画面から物件情報（写真、間取り、所在地、価格、交通アクセスなど）を登録するのが基本です。

しかし、各ポータルサイトには独自の掲載基準、特に写真に関する細かいルールが存在します。

たとえば、SUUMOでは「写真内に文字を入れるのは禁止」という重要なルールがあります（詳細はSUUMOの不動産会社向けヘルプ・掲載基準等をご確認ください）。HOME'Sも掲載基準を公開しています（参照元： LIFULL HOME'S 掲載基準 https://www.homes.co.jp/terms/material/ ）。

ポータルサイトの強みであるリーチを活かすには、これらの媒体ごとのルールを確実に守ることが不可欠です。

オフライン広告：チラシ・看板広告を掲載する

オフライン広告（チラシ・看板）は、地域に絞った集客に有効な手段です。チラシは配布エリアを絞れ、看板は特定地点への誘導効果が期待できます。

• チラシの場合： ターゲットエリアの選定と配布方法（新聞折込、ポスティング、駅前配布など）が効果を分けます。物件に合わせて選びましょう。
• 看板広告の場合： 物件の近くや人通りの多い場所に設置することで、現地への誘導効果が期待できます。デザインでは見やすさを第一に、物件の基本情報を簡潔に伝えることが大切です（情報量は絞る）。

オフライン広告でも、不当表示には注意が必要です。「不動産広告の基準」に沿った内容かを確認し、安心と信頼を与えるデザインを常に心がけましょう。

媒体ごとに異なる｜出し方の注意点と効果

媒体ごとに費用や反響率、適した物件タイプは異なります。オンラインは広域向け、オフラインは地域密着型といった特性があるため、この使い分けが、広告効果を高めるコツです。そして、写真ルールも媒体で違います。掲載前の確認は必須です。

媒体別｜費用・反響の違いを比較

• オンライン広告（ポータルサイト）：
  • 特徴：比較的広いエリアに届けられる反面、費用は高めになる傾向（月額数万円～十数万円も）。
  • 効果：検索数や反響数が多く、広域で物件を探す層には非常に有効。
• オフライン広告（チラシ・看板）：
  • 特徴：地域密着型の訴求に強み。
    • チラシ：印刷・配布コストがかかるが、地域を絞れば効率的。うまく配布できれば高い反響も期待できる。
    • 看板：設置の初期費用がかかるが、長期的な広告効果を発揮（一度設置すれば長く働く）。

広告費用対効果は、物件の特性やターゲットによって変わります。 物件ごとに最適な媒体を選び、無駄のない広告運用を目指しましょう。

【重要】広告ごとに違う写真ルールに注意！

広告媒体によって、写真の使用ルールには明確な違いがあります。特に不動産広告では、写真が消費者の誤解を招かないよう、景品表示法や不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、厳格なガイドラインが設けられています。
（参照元：景品表示法 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000134 ,不動産の表示に関する公正競争規約 https://www.sfkoutori.or.jp/rule/）

• SUUMO
  • 写真内に文字を入れることは禁止されています（物件情報の誤解を防ぐため）。また、過度な画像加工（実際の明るさや広さを大きく変える補正）もNGです。（詳細はSUUMOの不動産会社向けヘルプ・掲載基準等をご確認ください）
• HOME'S
  • 写真の明るさ調整は自然な範囲にとどめる必要があり、規定された画像サイズを守ることも大切です。（参照元： LIFULL HOME'S 掲載基準 https://www.homes.co.jp/terms/material/ ）
• チラシや看板
  • 表現の自由度は比較的高いものの、「不動産広告の基準」に従う必要はあります。写真の誇張や、実際にはない家具・設備の表示は避けましょう。

媒体ごとのルールをしっかり確認し、ユーザーにとって見やすく、信頼性のある広告を作成することが重要です。

不動産広告の写真ルールにおける知らないと危険なポイント

不動産広告の写真には、法律（景品表示法）や業界ルール（公正競争規約）に基づいた使用ルールがあります。

誇大広告とみなされると、罰則（措置命令など）や信頼失墜のリスクが伴うため、これらのルールを理解し遵守することが不可欠です。しかし、加工の許容範囲を守れば、魅力的な写真演出は可能です。

ここでは、法律で定められた不動産広告の写真ルールを、消費者庁や不動産公正取引協議会連合会の示す基準をベースに解説します。知らずに誤った掲載をすると違反と見なされ、会社の信頼を損なうことにもなりかねません。

不動産広告に関する法律と写真ルール

不動産の表示に関する公正競争規約と景品表示法が写真にも適用されます。写真は「事実」に基づいた内容でなければならない、これが大原則です。規約違反は、行政指導や業務停止のリスクもあり、非常に深刻です。

公正競争規約とは？誇大広告とみなされるケース

不動産広告には、「不動産の表示に関する公正競争規約」という、非常に重要な業界自主ルールがあります。これは、不動産公正取引協議会連合会が運用し、消費者が誤解するような広告表現を防ぐために設けられました。（参照元： 不動産公正取引協議会連合会 表示規約 https://www.sfkoutori.or.jp/rule/ ）

たとえば、次のようなケースは誇大広告とみなされる可能性があります。

• 実際より広く見せるため、極端な広角レンズで撮った写真
• 存在しない家具や設備を合成した画像
• リフォーム前なのに、綺麗な完成予想図だけを掲載する（注記なしの場合）

これらは、事実と違う印象を与えるため、違反対象となります。「ちょっと良く見せたい」という気持ちは分かりますが、適切な範囲での写真撮影や編集を心がけましょう。

景品表示法の適用｜写真にも及ぶ規制とは

景品表示法は、商品やサービスの不当表示を禁止する法律であり、この規制は不動産広告の写真にも及びます。（参照元： 消費者庁 景品表示法 https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/ ）

事実と異なる、あるいは誤解を招くような写真表現は、この法律に抵触するリスクがあります。

たとえば、以下のような写真が違反になるリスクがあります。

• 実際には使えない設備を、ことさら強調する写真
• 隣接物件や周辺環境を大幅に加工し、印象操作する写真
• 極端な明るさ・広さ補正で、実際の状況と違う写真

違反した場合、消費者庁から措置命令が下される可能性があり、企業イメージに大きなダメージを与えかねません。写真も「誤認を与えない」こと。これが大前提です。

違反広告の実例から学ぶよくあるNG事例

誤認を招く典型例は「過剰な補正」や「虚偽の設備」です。意図しなくても、違反と判断されるケースがあるため、過去の事例から学ぶことが重要です。不動産広告での違反事例として、次のようなものがあります。

• 空室写真に豪華な家具を合成して、生活感を演出したケース（※CGでの演出自体はOKな場合もあるが、注記が必要）
• 眺望が良くないのに、背景に海や山の画像を合成したケース（これは完全にアウト）
• 部屋の広さを1.5倍以上に見せるような、過度なパース補正

これらは、たとえ意図的でなくても違反とみなされる可能性があります。写真の加工や演出をする際は、「これは現実と違いがないか？」と自問し、第三者の視点で確認することが大切です。

写真加工はどこまで許される？｜ルールを守る補正と演出

写真加工は、ルールを守れば魅力的な演出に繋がりますが、限度があります。消費者に誤解を与えない範囲での補正や演出は認められていますが、過剰になると違反リスクが高まります。

• 明るさ・色味の補正は「自然な範囲」ならOKです。やりすぎは禁物。
• 広角撮影やレンズ補正も、過剰でなければ問題ありませんが、限度があります。
• 完成予想図やイメージ写真は「その旨の明記」が必須条件です。忘れずに。

明るさ・広さ補正の基準

• 明るさ補正：室内が暗く写った場合、実際の印象に近づける範囲での補正は許容されます。明るすぎても暗すぎてもNGです。
• 広角レンズ：一般的に認められていますが、極端に広角すぎるレンズでの撮影は注意が必要です（目安: 35mm換算で20mm～24mm程度までが自然な範囲とされることも）。

完成予想図・イメージ写真の扱い方

未完成物件やリフォーム予定物件で「完成予想図」を使う場合、以下の点に注意が必要です。

• 「完成予想図である旨」をはっきり記載する（例：「※これは完成予想図です」）。
• 実際と違う仕様が含まれるなら、その内容も注記する（例：「※外構は実際とは異なります」、「※家具・調度品は販売価格に含まれません」）。

誤認を防ぐ表示を、忘れずに行いましょう。

見せ方で変わる反響率｜写真の工夫と撮影テクニック

写真の見せ方次第で、反響率は大きく変わります。魅力的な写真はユーザーの興味を引き、物件への関心を高めるからです。法規制を守りながら、魅力を最大限に伝える撮影が重要です。

ここでは、すぐに実践できる撮影テクニックや印象を左右するポイントを解説します。

法規制を守りながら魅せる撮影の工夫

• 撮影タイミングとアングル
  • タイミング：部屋の印象を左右する「光」が重要。自然光が多く入る午前中から昼過ぎに撮影すると、明るく清潔感のある印象に。
  • アングル：カメラの高さを床から1m程度にすると奥行きが出ます。部屋の広さが自然に伝わります。部屋の対角線を意識して撮ると全体のレイアウトが分かりやすいです。
• 小物・家具の配置で変わる印象
  • 室内が殺風景だと生活イメージが湧きにくいもの。適度に観葉植物や雑誌、小物を置くと温かみが出て魅力的な空間を演出できます。
  • 注意: 家具や小物は実際に存在するものを使いましょう（CG等で演出する場合は後述のルールに従う）。誇張や虚偽表示にならないよう注意し、見せたいポイントを際立たせる配置を意識しましょう。

プロに頼らず、自分でできる写真改善法

スマホでも工夫次第で高品質な写真を撮影できます。最近のスマホは高性能で、適切なアプリやテクニックを使えば十分な品質が得られるためです。

• 撮影：スマホでもOK。コツを押さえれば高品質になります。
• 編集：撮影アプリや簡単なレタッチで、自然な範囲で明るさや色味を補正しましょう。
• 選択：1ショットで満足せず、角度や光の具合を変え、複数枚撮影し、最も魅力的な写真を選びましょう。
• 調整：トリミングや回転補正も適度に行い、水平・垂直のバランスが整った画像に仕上げると見栄えが良くなります。

違反を避けるチェックリスト｜撮影・掲載前に確認

不動産広告を掲載する前には、あらためて以下の点をチェックしましょう。このチェックを怠ると、意図せず違反となるリスクがあるためです。

• 写真は「現状に忠実」か？
• 誤認を与える加工（過剰な明るさ補正や広角撮影など）が含まれていないか？
• 家具や小物は、実際に存在するもので構成されているか？（CG等の場合は適切な注記があるか？）
• SUUMO・HOME’Sなどのガイドラインを遵守しているか？（最新版か？）
• 完成予想図やイメージ画像には「予想図」などの表記があるか？

社内でこれらの項目をチェックする体制を整えることで、違反リスクを回避し、安心して広告展開ができます。

【広告担当の方】こんな悩み、抱えていませんか？リアルな声

「ルールを守っても反響が出ない…」
「違反が怖くて、思い切った広告が出せない…」
「プロ依頼は高額で、コストに見合うか疑問…」

不動産広告の担当者が直面する課題は少なくありません。ここからは、実際に広告業務を担当する方々のリアルな悩みを紹介し、その解決のヒントを一緒に考えていきましょう。

「ルールを守ってるのに、反響がない…」

法令順守だけでは、反響を得るのは難しいのが現実です。単に「ルール通りに出稿する」だけでは競合との差別化ができず、情報の中に埋もれてしまうためです。

解決策として、まずは他社分析をしてみましょう。写真や文章表現に、魅力が足りていない可能性があります。

反響を高めるためには、物件の「魅せ方」に工夫が必要です。写真の構図、撮影タイミング、情報の伝え方、キャッチコピーなど、ユーザーの興味を引き、反響を生む要素を磨きましょう。

「演出したい。でも、違反が怖い」

「少しでも魅力的に見せたい。でも、違反になったらどうしよう…」という不安は、多くの担当者が抱えています。細かなルールまで完全に把握するのは難しく、その結果、過剰な演出を避けるあまり、平凡な広告になってしまうことも。

しかし、ルールを守りながらでも効果的な演出は可能です。法規制に対応したツールや撮影テクニックを活用すれば、不安なく広告の質を高められます。

「プロに頼むと高すぎて続かない」

プロの撮影やホームステージングは高品質ですが、コストがかさむため、継続が難しいという問題があります。毎回数万円から十数万円のコストがかかるため、特に取り扱う物件数が多い場合、費用対効果は常に課題となります。

「もっと手軽で、コストを抑えつつ効果的な方法はないか？」という声に応える選択肢として、後述するデジタルホームステージングサービスなどがあります。

差別化するための広告戦略｜他社と違う価値を伝えるには

他社との差別化には「ストーリー性」と「視覚的インパクト」が有効です。単なる情報提供ではなく、ターゲットに響くメッセージと魅力的なビジュアルが記憶に残りやすいためです。

また、SNS・動画・口コミを活用すると、顧客との接触機会を増やせます。競合物件との差別化を図り、「記憶に残る広告」を目指すことが重要です。

ストーリー・ビジュアルで記憶に残す広告へ

単なる情報提供ではなく「暮らしのイメージ」を伝えることが重要です。物件スペックだけでは心は動きにくい。「この物件でどんな暮らしができるのか」を具体的にイメージさせることが鍵だからです。

• ターゲット層に合わせたコンセプト設計（例: ファミリー層に「公園が近い！子供と遊ぶ毎日に」、単身者に「駅近！通勤もプライベートも充実」）。
• 写真とキャッチコピーで、物件の世界観を演出する（自然光のリビング、趣味スペース、窓からの眺めなど、生活シーンを想起させる構図）。
• 生成AIの力を借りながら、刺さる言葉を見つける。

ターゲットに合ったストーリーを作り上げ、印象に残る広告にしましょう。

反響を生むおしゃれなマイソクの作り方は『デザインで差がつく！営業成績が上がるマイソクの作り方を徹底解説』をご覧ください。

SNSや動画、口コミ活用法

SNS・動画・口コミは、低コストで顧客接点を増やし、信頼性を高める有効な手段です。SNSは拡散力がありターゲットに直接訴求でき、動画は視覚的に魅力を伝えやすく、口コミは第三者の評価として安心感を与えるためです。

• SNS (Instagram, X, Facebook)
  • 広告予算を抑えつつ幅広い層にアプローチ可能。物件写真や周辺情報を「映える」ように投稿し、ハッシュタグも工夫する。
• 動画
  • スマホでOK。ルームツアー動画や周辺環境の紹介動画は人気。
• 口コミ 
  • 過去の購入者や利用者の声（お客様の声）を許可を得てウェブサイトや広告に掲載し、信頼感を高める。

これらのツールを積極的に活用し、新たな顧客にとっての安心材料を提供しましょう。

違反リスクゼロで反響UP｜デジタルホームステージング「カグオク」を使った法規制準拠な広告演出

「魅力的に見せたい。でも、違反は絶対に避けたい」という悩みを解決する方法として、デジタルホームステージングサービス「カグオク」の活用があります。

カグオクは、実物の家具を置かずにデジタル上で家具を配置でき、法規制（景品表示法・公正競争規約）に準拠した安全な広告演出が可能であるためです。

デジタル家具配置により、空室でも魅力的に見せられ、反響率アップも期待できます。コスト・スピード・手軽さで、従来のリアルステージングより優位性があります。

カグオクなら、構造変更なし・法規制準拠

カグオクは実際の部屋の構造を変えずに、家具配置が可能です。写真に家具をデジタルで配置するシンプルな手法で、部屋の広さや明るさは現状のまま。事実を改変しないため、法令違反のリスクを避けながら生活シーンをイメージさせられます。

家具の追加表示は、公正競争規約施行規則で認められている「演出の範囲内」であり、違反の心配がありません。

家具だけをAIでデジタル配置

実在しない家具でも、部屋の構造に影響しないため合法です。配置する家具は「装飾・演出」の範囲内であり、広告の基準にも抵触しません。

生活感を出しつつ、誤認を招かない表現が可能です。（※「CGです」「家具は付きません」等の注記は推奨されます）

従来の実物ステージングのコストや手間をかけずに、「生活感は出したいけど、違反が怖い…」というニーズに応える理想的な手法です。

従来のホームステージングと何が違う？｜カグオクと従来手法の比較

• コスト：従来のホームステージング（1物件あたり数万円～十数万円）に対し、カグオクは業界最安値の1画像あたり2,480円から利用可能。低コストです。
• スピード・手軽さ：撮影代行や実物ステージングは時間と手間がかかりますが、カグオクは最短1分で納品可能。写真データをアップロードするだけで、現地作業は一切不要です。
• 柔軟性：デジタル加工なので、修正や変更にも柔軟に対応できます。

無料トライアルで今すぐ始める方法

「本当に効果があるのか不安…」という方のために、カグオクでは無料トライアルを提供しています。実際に試して効果を実感していただくためです。

初回登録時はホームステージング画像生成が3枚まで無料で試せます。専用フォームから簡単に申し込め、初めてでも安心のサポート体制が整っています。

まずは1物件でお試しいただき、反響の違いを実感してみてください。

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FAQ｜不動産広告・写真ルール・カグオクに関する質問

ここでは、不動産広告に関してよくある疑問や不安点をまとめました。

Q. 家具をCGで配置した画像は違反にならない？

A. 家具のCG配置（バーチャルステージング）は「演出の範囲」とされます。 部屋の構造変更がない限り、公正競争規約上、違反にはなりません。（参照元： 不動産公正取引協議会連合会 表示規約 https://www.sfkoutori.or.jp/rule/ ）
ただし、「CGによるイメージです」「家具・調度品等は販売価格に含まれません」といった注記をすることが必要です。カグオクはこのルールに準拠しているので、安心して使えます。

Q. 明るさ補正はどの程度までOK？

A. 実際の室内の印象に近づける程度の**「自然な補正」であれば問題ありません。** 過剰に明るくして実際の光量とかけ離れる場合は景品表示法上の不当表示（優良誤認）となるリスクがあります。目安としては、昼間の自然光の範囲内での補正が推奨されます。（参照元： 消費者庁 景品表示法 https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/ ）

Q. カグオクの画像は他のポータルサイトでも使える？

A. はい、使えます。 SUUMO・HOME’Sなど主要なポータルサイトでの使用実績が多数あります。各媒体の写真に関するガイドライン（文字入れ禁止など）にも準拠しており、問題なく利用いただけます。ただ、念のため掲載前に各媒体の最新の規約を確認することをお勧めします。（HOME'S参照元： https://www.homes.co.jp/terms/material/ 、SUUMOは不動産会社向け掲載基準をご確認ください）

Q. コストはどのくらい？無料で試せるの？

A. 画像1枚あたり2,480円から利用可能です。従来のホームステージングと比べると非常にリーズナブルです。初回登録時は、画像3枚分のチケットが無料で使えます。 コストをかけずに効果を確認できるので、ぜひ試してみてください。

Q. 反響率が上がるまでにどれくらいの期間が必要？

A. 広告改善の効果は、掲載から1～2週間で実感されるケースが多いようです。反響数の増加は、掲載タイミングやエリア、物件自体の魅力によっても変わります。

Q. 物件の写真はスマホ撮影でもいいの？

A. 大丈夫です。 最近のスマホカメラは高性能ですので、十分に高品質な写真が撮れます。三脚使用、水平垂直の意識、撮影用アプリの活用などで、さらに良い写真になります。

Q. ポータルサイトに出すときに気をつけるべきことは？

A. 各ポータルサイトが定める独自の掲載ガイドライン（規約）を守ることが、何よりも重要です。特に「写真内の文字入れ禁止」や「過度な加工NG」など、違反となりやすい項目には注意してください。掲載後も、ルール改定がないか定期的に確認することが推奨されます。

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