デザインで差がつく！営業成績が上がるマイソクの作り方を徹底解説

「マイソクが地味で見栄えが悪い」「もっと反響が取れるマイソクを作りたい」そんな課題を感じている不動産仲介営業の方へ。

本記事では、効率よく成果を上げるマイソクの作り方を徹底解説します。

おしゃれで分かりやすいマイソクを作成することで、以下のような効果が期待できます。

• 営業活動の効率化
• 売却スピードの加速
• 低コストでの導入・運用

「マイソクの基本構成」から、「反響を生むおしゃれなデザインのコツ」、「レインズ掲載に適した販売図面の作成法」まで、実務で今すぐ役立つノウハウをまとめています。この記事を参考に、成果につながるマイソク作成を実現しましょう。

今らな初回登録した方限定、3枚まで無料でホームステージング画像を作れます。

【初回3枚無料】デジタルホームステージングを試してみる

なんとなく作っていませんか？“マイソクの作り方”に悩むすべての人へ

マイソクとは、主に売主側の不動産会社（＝元付け業者）が買主側の仲介業者に配布する営業資料です。仲介業者は多数のマイソクを持っており、その中からお客様の条件にあった物件を紹介します。

仲介業者からお客様に物件を紹介してもらうためには、他の物件に埋もれないように魅力的なマイソクを作ることが肝心です。

マイソクとレインズ・販売図面との違い

マイソクと似たような資料としてレインズや販売図面がありますが、使用する場面が異なります。

レインズはサイト上に物件情報や図面を登録することにより、仲介業者間で情報交換できるシステムです。

販売図面は、仲介業者が購入検討者に対して物件を紹介する場面で使われる営業資料を指します。

使用場面は異なるものの、マイソクをレインズの登録図面や販売図面として活用するのが一般的です。非常に汎用性が高い営業資料であるため、魅力的なマイソクを作ることで営業活動の効率化が図れます。

【前提】マイソクのデザインを構成する3つの要素

マイソクのデザインについては決められたルールがなく、自由に作成できます。しかし「自由」といわれても、どう作れば良いか迷う方も多いのではないでしょうか。

マイソク作成の精度とスピードを向上させるためには、どこにどんな情報が配置されているのか、デザインの基本構成を理解することが大切です。

マイソクのデザインは、以下の3つの要素で構成されています。

1. 物件写真・図面
2. 物件概要
3. 不動産会社の情報

3要素の配置イメージは、以下のとおりになります。

1.物件写真・図面

物件写真・図面は、物件の印象を左右する重要な項目になります。

アピールポイントやライフインフォメーションなど、目立たせたい情報を文字で併記するのも効果的です。

具体的には以下のような項目を記載すると良いです。

• 外観写真
• 内装・設備の写真
• 間取り図
• 周辺地図
• 周辺の生活利便施設（ライフインフォメーション）
• 物件のアピールポイント

2.物件概要

物件概要は仲介業者が紹介物件を選ぶ際に確認する情報です。

物件のプロフィールのような部分ですから、お客様が気になるであろう項目は漏れなく記載しましょう。

具体的な記載項目を挙げると、以下のとおりです。

• 物件概要（物件名、所在地、交通手段など）
• 構造規模（建物構造、間取り、階数、専有面積、部屋の向き、築年月日など）
• 契約条件（家賃/共益費、敷金/礼金、契約期間、更新料、駐車場など）
• その他（火災保険料、鍵交換費用、クリーニング費用、キャンペーン情報など）

3.不動産会社の情報

不動産会社の情報は、仲介業者が問い合わせを行う時に見る情報です。

こちらの情報に不足があると、せっかく興味を持ってもらえても問い合わせに結びつきません。また仲介手数料や広告料、注意事項を記載しておくことで、後々のトラブルを防止することもできます。

具体的な記載項目を挙げると、以下のとおりです。

• 会社名
• 会社の所在地
• 会社の連絡先
• 担当者の連絡先
• 宅建業の免許番号
• 仲介手数料
• 広告料
• 取引態様
• 情報公開日
• 物件CD（物件コード）
• 注意事項

マイソク作成時に気を付けたい注意点

マイソクを作成する際に注意すべきポイントは、以下のとおりです。

• 宅地建物取引業法・景品表示法に違反しないよう気を付ける
• よくある失敗事例を知っておく

マイソクは不動産広告の一種であるため、宅地建物取引業法や景品表示法に深く関係しています。これらの法律に違反した場合は罰則があるので、広告表現には十分に気を付けなければなりません。

またマイソクの作成に不慣れな場合、ありがちな失敗事例を事前に把握しておくと、余計な手間を減らせます。

ここからは宅地建物取引業法・景品表示法のチェックポイントと、よくあるマイソクの失敗事例を紹介します。実際にマイソクを作成する時の参考にしてみてください。

宅地建物取引業法・景品表示法のチェックポイント

宅地建物取引業法（以下、宅建業法）と景品表示法の主なチェックポイントは、以下の5つです。

1. 誇大広告・虚偽広告・おとり広告になっていないか（宅建業法）
2. 取引態様を明示しているか（宅建業法）
3. 工事完了前物件の場合、広告開始時期の制限に従っているか（宅建業法）
4. 不当表示になっていないか（景品表示法）
5. 特定用語を正しく使っているか（景品表示法）

1.誇大広告・虚偽広告・おとり広告になっていないか（宅建業法）

宅建業法32条において、誇大広告の禁止が規定されています。

宅建業者がマイソクを作成する時は、著しく事実に相違する表示をしてはなりません。実際のものよりも優良な物件に誤認させるような表示も禁止です。

虚偽広告やおとり広告も、誇大広告と同様に禁止されており、違反の対象になります。

誇大広告、虚偽広告、おとり広告の例を挙げると、以下のとおりです。

• 誇大広告…駅徒歩5分と記載しているが、実際は10分かかる
• 虚偽広告…角部屋と記載しているが、実際は角部屋ではない
• おとり広告…実際には存在しない架空の物件を魅力的な条件で掲載した、すでに契
• 約済みの物件を「空室あり」として掲載した

2.取引態様を明示しているか（宅建業法）

宅建業法34条1項によると、宅建業者が広告をおこなうには取引態様を明示しなければならないとされています。

取引態様とは不動産取引にのおける宅建業者の立場を示すもので、以下の4種類があります。

• 仲介（媒介）…宅建業者が売主と買主の間に立って取引を成立させること
• 代理…宅建業者が売主（貸主）の代理人となって取引を成立させること
• 売主…宅建業者が自ら売主になっていること
• 貸主…宅建業者が自ら貸主になっていること

マイソクを作成する際は不動産会社の情報のところに、必ず取引態様を記載しましょう。

3.工事完了前物件の場合、広告開始時期の制限に従っているか（宅建業法）

工事完了前の物件においては、工事に関し必要とされる開発許可や建築確認があった後でなければ広告をしてはなりません。（宅建業法33条）

未完成物件や青田売り物件といわれる物件については、広告開始時期に注意する必要があります。

4.不当表示になっていないか（景品表示法）

景品表示法5条ではうそや大げさな表現など、消費者をだますような不当表示を禁止しています。

不当表示には優良誤認表示、有利誤認表示、その他誤認されるおそれのある表示の3つに分類され、それぞれの特徴・例は以下のとおりです。

• 優良誤認表示…物件の品質や設備を実際よりも良く見せること（例：フルリノベーション済と記載しているが実際は一部改修のみ）
• 有利誤認表示…契約条件を実際よりも有利に見せること（例：「フリーレント1カ月」と記載しているのに、実際はフリーレントなし）
• その他誤認されるおそれのある表示…不動産のおとり広告が該当（例：実際には存在しない架空の物件を魅力的な条件で掲載した、すでに契約済みの物件を「空室あり」として掲載した）

5.特定用語を正しく使っているか（景品表示法）

景品表示法に基づく不動産の表示に関する公正競争規約18条1項では、特定用語に対して厳密な意義を定めています。

以下の特定用語を使用する際は、定められた意義どおりに正しく使用できているか確認しましょう。

よくあるマイソクの失敗事例

よくあるマイソクの失敗事例を挙げると、以下のとおりです。

• 写真が不鮮明（例：写真が暗い、ぼやけている）
• 情報が不足している（例：物件情報や契約条件など重要な情報が抜けている）
• 視認性の低いデザイン（例：文字が小さい、レイアウトが煩雑、見た目が地味）

写真が暗くぼやけていると、物件の印象が悪くなってしまいます。

また物件情報に不足がある場合も、なかなか問い合わせに結びつきません。視認性が低いデザインは物件の魅力が伝わりづらく、重要な情報が埋もれてしまう恐れがあります。

筆者が不動産会社で働いていた頃、仲介会社から売買物件のマイソクを受け取ったことがありました。

そこに掲載されていた写真は白黒で不鮮明だったため、物件全体がやや暗い印象に。おそらく、もともとはカラー写真を掲載していたのが、どこかのタイミングでFAX送信や白黒印刷されたのだろうと思われます。

このように、お客様の手元に届く前に予想外のかたちで見え方が変わってしまうケースは珍しくありません。マイソクには白黒でも耐えられる写真を選ぶことが大切だと感じました。

成果を引き寄せるマイソク作りの4大ポイント！作り方より“見せ方”がカギ

マイソクはただ情報を羅列するのではなく、物件の魅力が瞬時に伝わる「見せ方」こそが大切です。

成果を引き寄せるマイソク作りのポイントは以下の4つです。

1. 物件の魅力をアピールする
2. シンプルなレイアウトにする
3. 鮮明な写真を掲載する
4. おしゃれなデザインにまとめる

1.物件の魅力をアピールする

ターゲットのニーズを理解した上で、魅力が伝わりやすい具体的な文言を記載しましょう。

多くのお客様が重視する項目は、立地・間取り・設備です。

たとえば以下のような要素をアピールポイントとして盛り込むと、マイソクの訴求力が高まります。

• 駅徒歩○分
• スーパー、コンビニあり
• 新築物件
• リフォーム済
• 最上階
• 食洗機
• 独立洗面台
• 浴室乾燥機
• オートロック
• 24時間ゴミ出し可能

記載方法はキャッチコピーのように簡潔にまとめる、箇条書きで整理するといった方法があります。他の物件情報よりも文字を大きくすると、アピールポイントを際立たせることができます。

2.シンプルなレイアウトにする

マイソクには多くの情報が記載されているため、シンプルなレイアウトのほうが読みやすいです。

先ほどご紹介したマイソクの基本的なデザイン構成（物件写真・図面、物件概要、不動産会社の情報）に沿って作成すると、どこに何の情報があるのか直観的にわかりやすくなります。

3.鮮明な写真を掲載する

写真はマイソクの印象を左右する最も重要な項目といっても過言ではありません。

住みたいと思わせる写真を撮るためには、部屋を整理し、晴れた日に撮影することがポイントです。居住中の物件であれば、オーナーの協力も必要になってくるでしょう。

4.おしゃれなデザインにまとめる

全体的にセンス良くおしゃれにまとまっているマイソクは好印象です。

ただし、おしゃれなデザインにこだわりすぎる必要はありません。装飾しすぎるとかえって視認性が低下し、読みづらくなることがあります。

目指すべきは、短時間で情報が伝わる視認性の高いデザインです。目に優しいカラーバランスや、色と文字もバランスを意識すると洗練された印象のマイソクに仕上げることができます。

営業成果を出すマイソクを効率的に作るなら！カグオクを使ったAIホームステージングがおすすめ

マイソクは見せ方が大切であり、視覚的な情報が瞬時に伝わる写真は1枚だけで反響に大きな影響をおよぼします。

ただ、マイソクに掲載する写真の撮影は不動産会社がおこなうことが多く、手間やクオリティの課題がつきまといます。

そんな「手間なく魅力的な写真を掲載したい」というお悩みを解決するのが、カグオクのAIホームステージングです。

ホームステージングとは、売却や賃貸予定の不動産をインテリアコーディネートし、物件の魅力を最大限に引き出す手法です。1970年代にアメリカで生まれ、近年では日本でも注目されています。

カグオクのAIホームステージングはホームステージングのデジタル版で、実物ではなくCGで仮想的にインテリアを配置します。

まるでモデルルームのような魅力的な空間を手軽に演出できるのが特徴です。

【初回3枚無料】デジタルホームステージングを試してみる

カグオクのAIホームステージングをマイソクで活用する4つのメリット

カグオクのAIホームステージングサービスをマイソクで活用するメリットは4つあります。

1. 営業活動の効率化
2. 売却スピードの向上
3. 低コストで導入可能
4. 法令違反リスクを回避

1.営業活動の効率化

通常のホームステージングは家具搬入などの手間がかかります。

一方でカグオクのAIホームステージングは、室内写真が1枚あればデジタルテージング画像を作成可能です。もちろん、家具搬入などの作業は必要ありません。

カグオクでは、家具や私物が置かれている写真を空室写真に加工する「家具消しサービス」も展開しているため、居住中の物件にもおすすめです。

撮影前に部屋を片付ける必要がなくなり、オーナーの負担が減ります。作成した空室写真をもとに、AIホームステージングによってインテリアコーディネートした写真を自動生成できます。

2.売却スピードの向上

通常のホームステージングは細かな修正依頼が発生し、納品まで時間がかかることが少なくありません。

それに対してカグオクのAIホームステージングは、写真1枚につき1分以内に納品できます。

さらに24時間利用できるため、時間を問わず柔軟に作業が進められる点もメリットです。

すぐに写真が手に入ることでマイソクの作成時間が短縮され、営業活動を早期に開始できます。物件の魅力が伝わりやすい写真でマイソクの訴求力が高まれば、早期成約にもつながるでしょう。

3.低コストで導入可能

カグオクのAIホームステージングは1枚2,480円と、通常のホームステージングの1/10ほどの費用で導入可能です。

複数枚作成する場合は、お得な割引パックもご用意しています。

また今なら会員登録をすると3枚無料になります。「どんな写真ができるのか試してみたい」という方は、ぜひこの機会にお試しください。

4.法令違反リスクを回避

高速・低コストだけでなく、法的なリスクを回避できる安心感もカグオクならではの大きなメリットです。

カグオクのAIホームステージングは、宅建業法や景品表示法に準拠するように設計されています。そのためマイソク作成時に写真の法令違反リスクを心配する必要がありません。

先述のとおり宅建業法や景品表示法では、実際の物件より著しく良く見せる表現を禁止しています。デジタルホームステージングはCGを用いるため、構造や間取りまで変更されてしまう恐れがあるのも事実です。

しかしカグオクのAIホームステージングでは、画像生成において構造や間取りの変更はおこないません。家具配置も実際に置いた場合のイメージにとどめ、広さや仕様に誤解を与えないよう調整しています。

家具消しサービスも間取りや構造はそのままに、空室写真風に整えることを目的にしたサービスです。

まとめ

マイソクは物件の成約率に直結する、非常に重要な営業資料です。ただ情報を羅列するのではなく、見せ方を工夫することで反響を増やすことができます。

見せ方の工夫としてはレイアウトやデザインがありますが、中でも写真は視覚的な訴求力が高いです。マイソクに魅力的な写真を掲載すると、成約につながりやすくなるでしょう。

カグオクのAIホームステージングは、CGで仮想的にインテリアコーディネートした写真を生成するサービスです。低コスト・短期間でクオリティの高い画像を作成できるため、効率よく成果を引き寄せるマイソクを作りたい方におすすめです。

「マイソクの反響を増やしたい」とお悩みの方は、ぜひこの機会にお試しください。

カグオクは画像1枚あたり2,480円の業界最安価格で提供しています。また、お得な割引パックプランもご利用可能で、プランの容量が大きくなるほどお得です。

さらに、今なら会員登録するだけで画像3枚分のチケットが無料で使えます。

安価で質の高いデジタルホームステージングをお探しの方は、ぜひカグオクの利用を検討くださいませ。

【初回3枚無料】デジタルホームステージングを試してみる