中古マンションが売れない原因と対策を徹底解説！売却がスムーズになるサービスも紹介

売却が進まない期間が長引くと固定資産税や維持費の負担がかさむだけでなく、物件価値の下落も避けられません。

本記事では、価格設定や販売戦略の改善、物件写真の魅力強化などのポイントを紹介します。また、物件の印象を改善する2つのサービスを活用した売却方法も解説。写真加工技術やAIホームステージングを駆使して、物件の魅力を最大限に引き出し、売却スピードを加速させましょう。

売れない中古マンションを「すぐ売れる物件」に変えるヒントになれば幸いです。

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中古マンションが売れない原因とは

中古マンションの売却が思うように進まない背景には、さまざまな原因があります。

例えば、オーナーの価格設定が適切でなかったり、不動産売買仲介業者が物件の魅力を十分に伝えられていなかったりすると、購入希望者の関心を引きにくくなります。

ここでは、オーナーと不動産売買仲介業者のそれぞれの視点で考えられる原因を紹介します。

オーナー視点で考えられる原因

オーナー視点で考えられる原因は以下の3つです。

1. 価格設定が相場と比較して高い
2. 販売戦略が効果的でない
3. 不動産売買仲介業者の対応が不十分

価格設定が相場と比較して高い

中古マンションが売れない原因の1つに、売り出し価格が相場よりも高いことが考えられます。

なぜなら、購入希望者は同じエリア内の類似物件と価格を比較し、割高な物件を避ける傾向があるためです。そのため、適正価格でなければ、問い合わせすら入らず、売却期間が長引いてしまう可能性が高まります。

また長期間売れ残ると「売れない物件」として認識され、結果的に値下げを迫られることもあります。

スムーズに売却するためには、周辺相場を確認することが重要です。

不動産売買仲介業者の対応が不十分

不動産会社の担当者の対応が不十分だと、マンションがスムーズに売れない可能性があります。

マンション売却が得意でない業者に依頼すると、売却期間が長引くリスクがあります。また「囲い込み」（不動産会社が売却物件の契約を独占する行為）などの不適切な対応が原因で、購入希望者に物件情報が十分に届かないことがあります。

例えば担当者のレスポンスが遅かったり、販売活動の報告が不十分な業者は要注意です。

マンションを早く適正価格で売却するためには、業者の対応や販売活動を定期的に確認することが大切です。

不動産売買仲介業者視点で考えられる原因

不動産売買仲介業者視点で考えられる原因は以下の2つです。

1. 物件の魅力を引き出す資料が不足している
2. オーナーとの信頼関係が構築できていない

物件の魅力を引き出す資料が不足している

物件の魅力を伝える資料が不足していると、思うように中古マンションの売却が進みません。

購入希望者は、物件の写真や説明をもとに内覧をするかどうかの判断をします。情報が不足していると物件の魅力が伝わらず、競合物件に埋もれてしまいます。

特に、写真が少ない・間取り図が分かりにくい・周辺環境の説明が不十分の場合、購入検討の対象から外される可能性が高いです。

例えばプロのカメラマンに依頼して、高品質な写真を用意すると印象が良くなるでしょう。また、リフォーム履歴や管理状況を詳しく記載し、購入後のイメージを具体化させる工夫も有効的です。

購入希望者にとって魅力的な物件資料を作成して情報量を充実させることが重要です。

販売戦略が効果的でない

販売戦略に問題がある場合も、中古マンションが売れない原因となります。

購入希望者は主にインターネット上の物件情報をもとに内覧を決めるため、サイトに魅力的な写真や詳細な情報が不足していると、興味を持たれにくくなります。また、広告の掲載先やターゲットが適切でなければ、そもそも購入希望者に物件の情報が届きません。

例えば写真の枚数が少なかったり、暗くて魅力が伝わりにくかったりすると、問い合わせ数が減少します。また、不動産ポータルサイトへの掲載が不十分だと、多くの購入希望者の目に触れないまま売却期間が長引く可能性があります。

中古マンション売却のためには、物件の魅力を最大限に引き出す広告戦略を見直す必要があります。

オーナーとの信頼関係が構築できていない

円滑な売却活動には、オーナーとの信頼関係を築くことが不可欠です。

オーナーに信頼してもらえていなければ、売却価格の調整や広告戦略の見直しがスムーズに進まずに売却が長期化するリスクが高まります。また売れない期間が続くと、オーナーが焦ってしまう可能性もあります。

オーナーとの信頼関係を築き、適切な情報提供を行うことで、スムーズな売却と適正な価格での成約を目指しましょう。

中古マンションがずっと売れないとどうなる？

中古マンションが思うように売れないと、漠然と焦りや不安を感じてしまうでしょう。中古マンションが売れない状況が続くと、具体的にどのようなことが起こるのか解説します。

特に押さえておきたいポイントは以下の3つです。

1. 維持費がかかり続ける
2. 固定資産税の負担が続く
3. 不動産の価値が下がる

維持費がかかり続ける

マンションを売却できずに放置すると、維持費がかさんで負担になります。

マンションを所有し続ける限り、管理費や修繕積立金の支払いが必要です。管理費と修繕積立金の月々の出費は2〜3万円が相場です。1年間売却できないと、24〜36万円の出費となります。

売却のタイミングを逃すと、この負担が何年も続く恐れがあります。維持費を抑えるためにも、できるだけ早く売却を成立させることが重要です。

固定資産税の負担が続く

マンションを売却しない限り、固定資産税の負担が続いてしまいます。

固定資産税は不動産を所有している限り毎年支払わなければならず、マンションの評価額や地域によって異なりますが、年間10〜20万円かかることも珍しくありません。

例えば、固定資産税が年間15万円、管理費と修繕積立金が月3万円（年36万円）の場合、年間51万円の出費になります。

大きな出費を抑えるためにも、早期売却を目指しましょう。

不動産の価値が下がる

不動産の価値は築年数の経過とともに下がるため、売却が遅れるほどマンションの価値が下がってしまいます。

特に築21〜25年を超えると大幅に下落する傾向があります。

出典元：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202402.pdf

さらに、設備の劣化や修繕の必要性が増すことで、買い手がつきにくくなります。

売却を先延ばしにすると希望価格での取引が難しくなる可能性が高まるため、高値で売却するためには、早めの売却活動が重要です。

中古マンションが「売れるまでの期間」はどのくらい？

中古マンションの一般的な売却スピードはどれくらいなのでしょうか。

市場の動向・物件の状態・販売戦略によって、売却のスピードは大きく変わります。売却活動を開始してもなかなか買い手がつかない場合、適切な対策を行うことが求められます。

一般的な売却期間を把握して戦略的に売却活動を進めることが、スムーズな成約への鍵となります。

一般的な売却期間の目安とその要因

中古マンションの売却期間は平均約3カ月で、主に「市場の動向」「物件の状態」「販売戦略」などの要因によって左右されます。

売却開始から3カ月以上経過しても成約しない場合、何かしらの問題がある可能性が高いです。制約までが長引く場合は、原因を見直して改善することが重要です。

スムーズな売却を実現するために、3カ月を目安に状況を見直し、必要な対策を行いましょう。

すぐ売れる物件の特徴

短期間で売れる物件は買い手にとって魅力的な条件が整っており、購入の決断を後押しする要素が揃っています。

例えば、以下のポイントがあげられます。

• 需要の高いエリアに立地している
• 築年数が25年以内
• 高層階である
• 管理体制が充実している
• リフォームされており綺麗

すぐ売れる物件の特徴を理解して売却準備を進めることが、成約までの期間を短縮する鍵となります。

ただ、所有している中古マンションが条件に該当しないということもあります。その場合でも「すぐ売れる物件」にする方法を後ほど解説します。

売れない物件を「すぐ売れる物件」に変えるための解決策

売却が長引く物件には必ず原因があります。しかし適切な対策を講じることで、売れにくい物件もスムーズに成約へと導くことが可能です。

ここでは、「居住中物件の場合」「空室物件の場合」「オーナー向け対策」「不動産売買仲介業者対策」について解説します。

【居住中物件の場合】残置物を処理して購入希望者の印象を改善

居住中の物件を売却する際は、購入希望者に好印象を与えるために残置物を整理し、室内をすっきりと見せることが重要です。

生活感のある写真は購入希望者が自分の暮らしをイメージしにくく、内覧意欲を低下させる要因になります。特に雑然とした部屋は、物件の魅力を十分に伝えられません。

詳しくは『居住中のマンション売却を成功させる方法は？内見対応のポイントも解説』をご覧ください。

残置物消しサービス「カグケシ」を活用すれば家具や生活用品をデジタル処理で消去し、モデルルームのような空間を演出できます。

まずは「カグケシ」で不要な要素を取り除き、次に後ほど紹介するAIホームステージング「カグオク」で魅力的な空間を演出することで、購入希望者の心を掴みましょう。

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【空室物件の場合】魅力的な物件写真で第一印象をアップ

空室物件を売却する際は、購入希望者に「住みたくなる」印象を与えるために、魅力的な物件写真をポータルサイトへ掲載することが必要です。

AIデジタルホームステージング「カグオク」を使用することで、空室状態の物件に実際の家具や小物をデジタルで配置できます。リアルな生活空間を再現することが可能なため、物件の魅力が最大限に引き出され、購入希望者の関心を高めることが可能です。

「カグオク」を活用したホームステージング写真で理想的な暮らしをイメージさせることで、より多くの問い合わせを獲得し、スピーディーな売却につなげましょう。

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オーナー向け対策

オーナー向け対策として以下の2つを解説します。

1. 売り出し価格を再設定する
2. 信頼できる仲介業者を選ぶ

売り出し価格を再設定する

売れない原因が価格にある場合、相場を参考に適切な価格へ調整します。

売り出し価格が市場相場よりも高いと、購入希望者の関心を引きにくくなります。特に周辺物件と比較されるため、相場より高い価格設定は敬遠される傾向があります。

不動産情報サイト等で周辺物件の相場を調べたり、不動産取引情報提供サイトで過去物件の取引を調査したりしてから、価格を再設定すると良いでしょう。

適切な売却価格の見直しは、スムーズな成約につながります。相場を確認し、不動産会社と相談しながら慎重に調整しましょう。

信頼できる仲介業者を選ぶ

スムーズなマンション売却のためには、実績と対応力のある仲介業者を選ぶことが重要です。

不動産会社によって得意な物件タイプや販売戦略が異なります。実績が豊富な会社を選ぶことで、適切な販売活動によって早期売却も夢ではありません。また、積極的な広告活動や誠実な対応が期待できるため、安心感があります。

例えば築年数の古いマンションの売却を検討している場合、そのエリアで中古マンションの取引実績が豊富な会社を選ぶと適切な販売戦略を提案してもらいやすくなるでしょう。

仲介業者の売却実績や対応力を確認し、信頼できる会社を選びましょう。

不動産売買仲介業者向け対策

不動産売買仲介業者向け対策として以下の3つを解説します。

1. 物件情報のブラッシュアップ
2. 新しい販売戦略の導入
3. オーナーと綿密に連絡をとる

物件情報のブラッシュアップ

物件情報の見せ方を工夫することで購入希望者の関心を引き、売却成功につながります。

写真やアピールポイントが魅力的でないと、購入検討者の目に留まらずに内覧につながりません。特に写真の印象は重要で、第一印象を左右します。また、ターゲット層に合わせた情報を適切に強調することで、購入意欲を高めることができます。

例えば、ファミリー層向けなら「近隣の学校や公園」、シニア層向けなら「静かな住環境」などを強調し、写真も整理整頓された明るいものに差し替えると効果的です。

写真や情報のブラッシュアップを行い、ターゲット層に響く魅力を伝えましょう。

魅力的な物件写真の撮り方は『スマホを使った魅力的な物件写真の撮り方！マンション「居住中」でもプロ並みに仕上げるコツを紹介』にて解説しています。

新しい販売戦略の導入

早期売却のためには販売戦略を見直し、より効果的な手法を導入することが重要です。

物件の魅力が十分に伝わらなければ、購入希望者の関心を引けずに内覧や成約につながりにくくなります。広告の掲載先や内容、写真の見せ方を工夫することで、購入意欲を高められます。

例えば地域のニーズに合った広告媒体を活用し、写真やキャッチコピーをアップデートすることで、問い合わせが増加するでしょう。また、既存住宅の流通促進に向けた取り組みである「安心R住宅」の認定を取得すれば、買い手に安心感を与えられます。

適切な販売戦略を導入し、より多くの購入希望者に物件の魅力を伝えましょう。

オーナーと綿密に連絡をとる

スムーズな売却を実現するためには、オーナーとの定期的な連絡が不可欠です。

売却活動の進捗を共有し、状況に応じた対応を検討することで、戦略の見直しがスムーズに行えます。また、オーナーが市場動向や購入希望者の反応を把握することで、適切な価格調整や条件変更を検討しやすくなります。

オーナーとの打ち合わせでは、市場相場や類似物件の売却実績をデータで示して売却の見通しを明確に伝えましょう。また、定期的な報告を行って広告の反応や内覧の状況を共有することで、オーナーの不安を軽減することもできます。

オーナーと信頼関係を築きながら情報を共有して柔軟な対応を取ることが、早期売却への近道となります。

不動産仲介業者が知るべき「売れない物件」を売るための新常識

多くの物件が「生活感が強すぎる写真」や「魅力が伝わらない空室写真」の影響で購入希望者の関心を引けていません。適切な写真を取り入れることで、より多くの購入希望者に訴求できます。

「カグケシ」で不要な残置物をデジタル消去し、「カグオク」で魅力的なインテリアを仮想演出することで、購入希望者が理想の暮らしをイメージしやすくなります。

物件の印象を左右する視覚情報を最適化し、競争力のある売却活動を実現しましょう。

「カグケシ」と「カグオク」を提案することで差別化を図る方法

物件の魅力を最大限に伝えるには、清潔感と理想の暮らしを両立させることが重要です。

売却時に掲載する写真の第一印象が購入希望者の興味を左右するため、乱雑な室内や空虚な空間は購買意欲が湧きにくいです。

解決策としてまず「カグケシ」で残置物をデジタル消去し、清潔感のある空間を演出します。その後、「カグオク」でデジタル上でのホームステージングを施し、購入希望者が「ここに住みたい」と思える写真を作成します。

この2ステップを取り入れることで他の物件を差別化ができ、売却成功率を向上させましょう。

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清潔感をプラスして、物件のポテンシャルを最大化

「カグケシ」を活用して残置物をデジタル消去することで、購入希望者にネガティブな印象を与えないスタートラインに立てます。

「カグケシ」は残置物や不要な家具をデジタル加工で除去し、すっきりとした空間を作り出します。購入希望者が物件本来のポテンシャルを正しく評価できるようになります。

第一印象を整えて売却の成功率を高めるために、「カグケシ」を活用しましょう。

視覚的魅力を高め、問い合わせ率をアップ

「カグオク」を活用すれば、購入希望者の心を掴む魅力的な物件写真を作れます。

単なる空室写真では、購入希望者が実際の暮らしをイメージしにくく、関心を持たれにくいです。しかし「カグオク」を活用するとAIの技術でホームステージングを行い、購入希望者が住みたくなる理想の空間を演出可能です。

視覚的な魅力を高めることで、問い合わせ数を増やし、売却につなげましょう。

売却スピードを大幅に短縮

「カグケシ」と「カグオク」を組み合わせれば、最短ルートでの売却が可能になります。

売却に時間がかかる原因の多くは、物件写真が購入希望者の心を動かせていないことにあります。適切なビジュアル戦略を採用すれば、より早く成約につなげられます。

「カグケシ」で生活感を排除し、「カグオク」で理想的な住空間を演出することで、購入希望者の興味を引き、売却までの期間を短縮します。

売却のスピードを重視するなら、「カグケシ」と「カグオク」の活用を検討しましょう。

まとめ

中古マンションが売れない原因と対策について徹底解説しました。

売れない中古マンションをスムーズに売却するためには、価格設定の見直し・販売戦略の改善・物件の魅力を最大限に引き出す工夫が欠かせません。

特に「カグケシ」や「カグオク」を活用すれば、購入希望者に好印象を与え、問い合わせ数を増やすことが可能です。

「カグケシ」を活用して残置物を消去することで、購入希望者にとって魅力的な内観写真を撮ることができます。余計なものが映らないことで、物件の広さや間取りの良さが一目で伝わり、内覧希望者の増加が期待できます。

「カグオク」でAIホームステージングを行うことで、ただの室内写真より洗練された印象に仕上がります。ターゲット層に合わせた家具・インテリアを提案できるため、購入希望者が具体的な暮らしをイメージしやすくなり、成約率アップに貢献します。

AIホームステージングの詳細は『AIデジタルホームステージングとは？ホームステージングとの比較・費用・使い方を解説します』をご覧ください。

適切な対策を講じることで、売れにくい物件も魅力的な「すぐ売れる物件」へと変えられるでしょう。

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