居住中でも室内写真を広告掲載しないと損！マンション売却で競合と差をつける方法

マンションを売却する際、「写真なんておまけだ」と感じていませんか？ 実は、魅力的な写真の有無が成約スピードや価格に直結する重要な要素なのです。

例えば、RSC（不動産情報サイト事業者連絡協議会）が公開している2023年版「不動産情報サイト利用者意識アンケート」調査結果では、

• 不動産会社を選ぶ時のポイント1位が「写真の点数が多い」（全体 77.4％）
• 物件情報で必要だと思う項目の上位を「各種室内写真」がほぼ独占

といった“写真重視”の傾向が定量的に示されています

写真は、購入希望者にとって最初に目にする「第一印象」。その印象が悪ければ、どれだけ立地や価格が魅力的でもスルーされてしまいます。

本記事では、特に「居住中」マンションの売却において、どのように魅力的な写真を撮り、競合物件と差をつけるか、そのノウハウをわかりやすく解説します。

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「長い説明文よりも1枚の写真が圧倒的に伝わる」

マンション売却時に写真が必須である理由は、単なる印象論ではありません。理由は下記です。

1. 閲覧数UP → 問い合わせ増加
2. 条件が良くても“見えない魅力”は伝わらない
3. 競合物件との差別化ができる

1.閲覧数UP → 問い合わせ増加

不動産ポータルサイトにおいて、物件写真の有無は閲覧数に大きな影響を与えます。​写真が掲載されていない物件は、ユーザーの関心を引きにくく、詳細ページの閲覧数が減少する傾向があります。​その結果、問い合わせ件数も少なくなる可能性が高まります。​

2.条件が良くても“見えない魅力”は伝わらない

間取りや立地などの条件が理想的であっても、写真がなければ生活のイメージが湧きにくく、購買意欲が生まれにくいものです。​写真は、物件の魅力を視覚的に伝える重要な手段であり、購入希望者に「ここで暮らしたい」と感じさせる効果があります。​

3.競合物件との差別化ができる

同じエリア内で複数の物件が売りに出されている場合、写真の質が高い物件ほど「この物件は違う」と感じてもらいやすくなります。​魅力的な写真は、物件の印象を良くし、売却スピードの向上にも繋がるでしょう。

これらの点から、マンション売却時には高品質な写真の掲載が不可欠であると言えます。

マンション売却時に「写真を撮るメリット」を売主にどう伝える？

写真撮影には、売主の協力が欠かせません。しかし、「片付けは大変だから…」と渋られることも。
そこで大切なのは、売主に納得してもらう3つのポイントを押さえた説明です。

• 写真が成約率を左右する事実を伝える
• 片付けが売却成功への近道であると理解してもらう
• 「一緒に成功を目指す」姿勢で信頼を得る

さらに効果的なのが、実際のポータルサイトを一緒に見て比較する方法です。写真のある物件とない物件の違いを、視覚的に示すと納得感が深まります。

写真撮影前は売主に具体的な協力依頼をすることが重要

売主にただ「片付けてください」と伝えるだけでは不十分です。以下3点のような具体的な依頼をしておくと効果的です。

1. リビングは最低限の家具以外は片付ける
2. トイレ、キッチンを掃除する
3. 他の部屋は整理整頓しなくてもいい

1.リビングは最低限の家具以外は片付ける

物件写真で最も重要なのはリビングです。家の印象を大きく左右する場所になります。テレビやソファ、テーブルなどメインの家具は残しても構いませんが、生活感が出るような物や個人的なアイテム（例: 洗濯物、個人的な写真など）は片付けるように依頼しておきましょう。

極端な話、リビングだけでも整っていれば、写真の印象が格段に良くなります。売主の負担を軽減できるよう、「リビングだけでも整えておけばOK」と優先順位を明確に伝えるといいでしょう。

2.トイレ、キッチンを掃除する

物件選びの重要なポイントに水回りが挙げられます。特にトイレやキッチンは衛生面が見られる場所です。

綺麗で清潔な状態にしておくと、好印象を与えることができます。余裕があればお風呂場の掃除も依頼しておきましょう。水回りの清潔さは、購入希望者に安心感を与える要素です。

3.他の部屋は整理整頓しなくてもいい

忙しい売主や部屋の物が多い売主の場合「撮影対象の部屋が整っていれば、他の部屋は整理整頓する必要はありません。」この一言を伝えることで、売主のハードルがぐっと下がります。写真は後からいくらでも追加できるため、まずは撮影する部屋の片付けに集中してもらいましょう。

スマホでも大丈夫！自分で撮影する際のポイントと流れ

カメラに馴染みのない自社スタッフでも、ポイントを押さえれば、自分でクオリティーの高い物件写真を撮影することは十分に可能です。以下の流れに沿って撮影すれば、魅力的な写真を撮ることができるでしょう。

1.天気が良い日を選ぶ

天気が良い日を選んで撮影することが、写真のクオリティを大きく向上させます。

美しい写真には、レフ板やライトなどを使って明るさを調整することが不可欠ですが、自然光を活かすことで、部屋全体が明るく、広く見える効果があります。特に午前中や午後の早い時間帯は、太陽の光が柔らかく理想的な光を得られる時間帯です。

2.柱など目印に水平角度で撮影する

写真を撮影する際、水平を意識することが大切です。部屋の角にある柱や壁を目安にして、水平を保ちながら撮影しましょう。これにより、写真が歪まず、部屋の広さやレイアウトが自然に伝わります。特に広角レンズを使う場合、レンズの歪みを最小限に抑えることができます。

3.部屋の四隅から撮影する

部屋の四隅から撮影することで、広さを強調できます。左右に動きながらアングルを探るといいでしょう。四隅から撮影することで、部屋のレイアウトや家具配置がきれいに収まり、購入希望者に広々とした空間をイメージさせることができます。

4.ウォシュレットなど機能設備を撮影する

ウォシュレットやシステムキッチンなど、機能的な設備が備わっている場合は、詳細に撮影しておくと効果的です。清潔感を大切にし、設備の状態がよく見えるように撮影しましょう。

5.ベランダや駐車場なども撮影する

ベランダからの景観や駐車場の広さも、購入希望者にとって大きな関心事です。ベランダや庭の風景も撮影し、部屋との繋がりを見せると良いでしょう。駐車場がある場合、車が収まる広さを見せるようにしましょう。

6.撮影後は画像の編集をする

PhotoshopやGIMPなどの画像編集ソフトを使うと、明るさ、コントラスト、色味を調整でき、写真がより鮮明で魅力的になります。これらのソフトがない場合でも、カメラの編集機能を使って簡単に明るさを調整したり、不要な部分をカットするだけで、写真の印象が大きく変わります。最後の一手間を加えることを忘れずに、写真のクオリティを引き上げましょう。

さらにスマートフォンのカメラ機能でもコツさえ掴めばプロ並みの室内写真を撮影することが可能です。詳しくは『スマホを使った魅力的な物件写真の撮り方！マンション「居住中」でもプロ並みに仕上げるコツを紹介』をご覧ください。

写真はプロに頼むべき？それとも自分で撮る？判断のポイント

不動産売買は成果報酬型のため、写真撮影に費用をかけることに慎重な業者が多いです。そのため、多くの不動産業者は自社スタッフが撮影を行います。

しかし、特定の状況ではプロのカメラマンに依頼することもあります。以下の3つのケースがその例で、費用は3万円〜5万円ほどが相場です。

この点を参考にして、写真をプロに頼むべきか自分で撮影すべきかを判断する材料にすると良いでしょう。

1.ラグジュアリー物件である場合

ラグジュアリー物件とは、億ション（1戸あたりの価格が1億円以上で売買される分譲マンション）などの高額物件を指します。このような物件では、仲介手数料が高いため、写真撮影にかけられる予算も大きくなります。高級物件やデザイン性の高い物件の場合、その魅力を最大限に引き出すためには、プロのカメラマンによる撮影が効果的です。

2.築浅の人気物件の場合

新しい物件や人気エリアにある物件は競争が激しいため、より魅力的に見せる必要があります。プロのカメラマンは光の使い方や角度に精通しており、物件の最も良い部分を引き出すことができます。特に競争の激しい市場では、写真のクオリティが売却スピードに影響を与えることがあります。

3.専属専任媒介契約であった場合

専属専任媒介契約は、不動産の媒介契約の中でも最も売主に対して縛りの強い契約です。この契約では、売主が1つの不動産会社だけに売却を依頼するため、業者は積極的な販売活動を行います。

契約期間内に売却が決まれば、手数料を確実に得ることができるため、プロのカメラマンを手配して、より効果的に物件をアピールする場合もあるでしょう。

売主の負担を軽減するなら「空室状態」を演出する家具消しサービスを利用する

ここまで、マンション売却では居住中でも写真を撮るべき理由や、そのために売主の協力が必要であることをお伝えしてきました。しかし、実際のところ「荷物を減らしてください」とお願いするのは簡単ではありません。売主にとっては生活の場であり、大幅な片付けや家具の移動は負担が大きいため、強く求めるのは難しいものです。

そこで活用できるのが「家具消しサービス」です。このサービスを使えば、売主に無理な片付けをお願いせずに、すっきりとした空間を演出した写真を用意できます。

家具消しサービスとは？

家具消しサービスは、デジタル技術を活用して写真に写り込んだ家具や生活感のある物をデジタルで削除し、空室のような状態を作り出す画像加工サービスです。

利用手順は簡単で、売主が部屋を片付ける必要はなく、残置物がある状態のまま撮影した写真をサービスへアップロードするだけで家具を簡単で消去します。

本来であれば、人力で家具を撤去してから写真撮影を行う必要がありますが、家具消しサービスはデジタル技術を活用することで、効率的にその効果を実現できます。

「カグケシ」は最速3分で納品可能！居住中の室内写真を瞬時に空室へ

空室写真生成サービスの「カグケシ」は、不動産業界を中心に導入が進んでいるAI技術を活用した原状回復シミュレーションです。物件写真に写り込んだ不要な家具や生活感のあるアイテムをデジタル上で削除し、まるで空室のような状態を瞬時に作り出します。

スピーディーかつ手軽にクオリティの高い物件写真を用意できる点が評価されており、最大の特徴は、驚異的な処理スピードとコストパフォーマンスにあります。

• 1枚あたりの価格は2,480円
• 業界でも最安レベルの料金設定
• 最速3分で仕上げることが可能

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1.プライバシーにも配慮し、家具や家電がある居住中のお部屋も、空室のような写真に簡単加工！

2.引越し準備中で散乱している私物を綺麗に削除して空室写真を作れます。

売主にとってのデメリットである、空室演出のためのリアルな片付けやリフォームが不要です。また買主にとってのデメリットである、生活感が伝わりすぎることがなくなります。

残置物を除去したい写真1枚あたりの価格は2,480円と、業界でも最安レベルの料金設定となっており、複数枚の画像をまとめて依頼できる割引パックも利用可能です。さらに、従来の画像加工サービスでは通常48時間程度かかる納品時間を大幅に短縮し、最速3分で仕上げることが可能です。これにより、急ぎの案件でも迅速に高品質な写真を用意でき、スムーズな売却活動をサポートします。

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空室写真生成サービス「カグケシ」の4つのメリット

1. 売主への負担軽減

一番のメリットは、売主の負担を大幅に軽減できる点です。売却活動では、売主に「荷物を減らしてください」と依頼するのは気が引けるものですが、生活感が残った状態では物件の魅力が伝わりにくいのも事実です。

「カグケシ」を活用すれば、売主が大がかりな片付けをすることなく、魅力的な写真を作成できます。また、事前に「片付け不要」とアピールしておくことで、売主の心理的ハードルが下がり、スムーズな依頼につながる可能性も高まるでしょう。

2. 売却スピードの向上

「カグケシ」を活用すると、売却スピードが向上する理由は大きく2つあります。

1つ目は、売主が片付けをしなくてもよいため、すぐに物件写真を撮影できる点です。通常であれば、売主の片付けを待つ必要がありますが、「カグケシ」を利用すればその手間を省略できます。

2つ目は、室内をスッキリと見せることで、物件の印象が向上し、買主の問い合わせ数や内見の申し込み率がアップする点です。結果として、より早い売却につながる可能性が高まります。

3. 買主に分かりやすい視覚的情報を提供できる

家具が残っていると、どうしても部屋のイメージが家具に引っ張られてしまいます。買主が自分の理想の暮らしをイメージしやすくするためには、家具がない状態が効果的です。壁や床がしっかり見えることで、部屋の間取りや広さがより伝わりやすくなります。これが「カグケシ」を利用することで実現できます。

4. 営業活動への活用

「カグケシ」で作成した画像は、ポータルサイトへの掲載だけでなく、営業ツールとしても活用できます。例えば、売主への提案時に「実際にこういった写真に加工できます」と事例を見せることで、売主の納得感を高めやすくなります。

また、買主に対しても有効です。内覧時に家具がある状態だったとしても、「カグケシ」で加工した写真を見せることで、空室時のイメージを伝えやすくなります。「実際にはこういう広さになります」と説明できるため、買主の検討を後押しする材料として効果的です。

さらに、画像編集を自社で行う手間が省けるため、業務の効率化にもつながります。「カグケシ」は、売主・買主・仲介業者のすべてにメリットがある便利なサービスです。

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まとめ

マンション売却は居住中でも写真を撮るべき理由は以下の3つです。

1. ポータルサイトでは写真がないとクリックされにくい
2. どんなに条件が良くても写真がないと反応が得にくい
3. 近隣マンションが売りに出されている場合、写真の有無で売却スピードに差が出る

売主が「片付けが大変」「物を移動させるのが手間」と感じることもありますが、写真撮影は売却活動において非常に重要です。不動産営業マンとしては、この課題を解決する方法を提案することが求められます。

その際、「カグケシ」のような残置物消しサービスを活用すれば、売主の負担を軽減し、手間をかけずに理想的な写真を仕上げることができます。これにより、物件を魅力的に見せ、売却スピードを加速させることが可能です。

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