居住中のマンション売却を成功させる方法は？内見対応のポイントも解説

「居住中の物件がなかなか売れない」、「居住中のマンション売却を希望するお客様への対応を知りたい」と思ったことはありませんか？居住中にマンションを売却することはスムーズな住み替えができる一方、日程調整や掃除の負担が課題です。

本記事では、内見対応のポイントを押さえ、「カグケシ」を活用することで、負担を軽減して売却を成功に導く方法をお伝えします。

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居住中のマンションを売却する流れ

不動産仲介会社を通して居住中のマンションを売却する場合の流れを解説します。

1. 無料査定・ご相談
2. 媒介契約のご締結
3. 販売準備・開始　※最も重要な期間
4. 購入希望者との交渉・契約
5. 引渡し

1. 無料査定・ご相談

最初のステップは、物件の査定です。不動産会社が物件の立地や状態を確認し、周辺相場や取引事例を基に適正な査定価格を提案します。

この時点では通常通り住み続けることができますが、売却と並行して引越し先の検討を始めてもらうと良いでしょう。

2. 媒介契約のご締結

次に、不動産会社が媒介契約を締結し、正式に売却準備を開始します。この段階では、売出価格を決定し、不動産会社が販売戦略の提案を行います。

この時点でも通常通り住み続けることができますが、具体的に物件探しを進めてもらうタイミングです。

3. 販売準備・開始　※最も重要な期間

販売準備は、売却を成功させるための最も重要なステップです。不動産会社（もしくは物件オーナー）が物件写真を撮影し、資料を作成します。資料を基に複数の不動産ポータルサイトに物件を掲載し、広く宣伝します。

プロ並みの物件写真を撮影する方法は『スマホを使った魅力的な物件写真の撮り方！マンション「居住中」でもプロ並みに仕上げるコツを紹介』をご覧ください。

この期間中に内見対応が発生するため、居住中でも部屋を清潔に保つよう心がけましょう。また、反響状況に応じて価格の調整を検討することもあります。

この時点では売却活動を進めつつ、引越し先の候補物件を絞り込む必要があります。

※居住中マンションをスムーズに売却するためのコツについては、後ほど詳しく解説します。

4. 購入希望者との交渉・契約

購入希望者が現れると、具体的な価格交渉が始まります。合意に至った後、売買契約を締結します。

この段階で引渡し日を設定し、引越し時期を具体的に決定します。契約から引渡しまでの期間は通常1〜2ヶ月程度あり、その間に引越し先の手配や引越しを進めることが可能です。

5. 引渡し

最終ステップでは、売主が引越しを完了させ、物件の最終清掃を行います。その後、購入者との決済を済ませ、鍵の引渡しをもって売却が完了します。

居住中のマンションを売却する際、退去のタイミングは非常に重要です。売買契約時に引渡し日を設定するため、この日程に合わせて引越しの計画を立てる必要があります。引渡しの日程は通常、契約から1〜2ヶ月後が一般的ですが、購入者の希望や売主の都合を調整しながら、無理のないスケジュールを設定することが重要です。

居住中マンションの売却は計画的に進めることで、スムーズに退去できるだけでなく、購入者への引渡しも円滑に行うことが可能です。これにより、売主と買主双方にとって満足度の高い取引が実現します。

居住中にマンション売却をするメリット

具体的なマンション売却方法をご紹介する前に、居住中のマンションを売却するメリットを解説します。

居住中にマンションを売却するメリットは以下の3つです。

1. 【売主】スムーズに住み替えができる
2. 【買主】生活のイメージをしやすい
3. 【不動産仲介業者】物件のリアルな情報提供による成約率向上の期待

売主・買主・不動産仲介業者のそれぞれの視点で解説していきます。

【売主】スムーズに住み替えができる

居住中にマンションを売却することで、経済的な負担を抑えつつ、スムーズに新居への住み替えが可能です。

売却代金を新居購入の頭金として活用すれば、仮住まいが不要となり引越し費用や仮住まいの家賃を節約できます。また、売却後すぐに新居へ引っ越すことで、現在の家のローンと新居のローンを二重に支払うリスクを避けることもできます。

さらに、売却期間中も現在の住まいに住み続けられるため、新しい住まいをゆっくりと探すことが可能です。また、売却から引き渡しまでの間に新居への引っ越し準備を進められるため、住み替えの手間も最小限に抑えられます。

居住中の売却は経済的負担を軽減しながら、効率的でスムーズな住み替えを実現できるため、非常に大きなメリットをもたらします。

【買主】生活のイメージをしやすい

居住中のマンションは、買主にとって生活のイメージをしやすいというメリットがあります。

生活空間を見ることで、買主はその物件での自分たちの生活を具体的に想像しやすくなります。リビングの広さやキッチンの使い勝手、収納スペースの利用方法など、実際の生活シーンをイメージしやすいのが利点です。

例えば家具の配置を見ることで、どのように部屋を使えば快適に暮らせるかが分かります。また生活感のある空間は、空室の物件に比べて温かみや住み心地を感じさせ、購入への興味を高める効果があります。

居住中の物件は買主が自分の生活をイメージしやすく、購入意欲が高まるでしょう。

【不動産仲介業者】物件のリアルな情報提供による成約率向上の期待

居住中のマンション売却は、買主に実際の生活環境をリアルに体感してもらえるため、成約率の向上が期待できます。

家具の配置や日常の生活感をそのまま見せられるため、買主は物件の状態をより正確に把握しやすくなります。さらに、売主から得た「今のリアルな情報」である近隣の利便性や住環境を詳しく説明することで、買主は自分の生活をリアルにイメージしやすくなり、購入意欲を高めることができるでしょう。

また、売主に対して誠実な対応を心がけることで売主からの信頼を得られ、将来的には紹介やリピート利用といった新たなビジネスチャンスにもつなげることも可能です。

この結果、買主の物件に対する関心が深まり、成約率の向上が期待できます。

居住中にマンション売却をするデメリット

次に居住中のマンションを売却するデメリットを解説します。

居住中にマンションを売却するデメリットは以下の4つです。

1. 【売主・買主・不動産仲介業者】内見の日程調整が難しい
2. 【売主・不動産仲介業者】居住中の室内写真だとホームページやポータルサイトへの掲載が難しく、販売活動の即時開始ができない
3. 【売主】常に掃除が必要
4. 【買主】生活感が伝わりすぎる

売主・買主・不動産仲介業者のそれぞれの視点で解説していきます。

【売主・買主・不動産仲介業者】内見の日程調整が難しい

居住中のマンション売却では、内見の日程調整が難しいことが大きなデメリットです。

売主・買主・不動産仲介業者の三者間でスケジュールを調整する必要がある上、特に内見希望が週末に集中するため、売主の個人的な予定と重なることが多くなります。

例えば、お子様がいる家庭ではクラブ活動やお出かけなどの予定が週末に入るため、内見希望日と重なり、調整が難しくなりがちです。また、急な内見依頼が入ることで、売主はスケジュール変更を余儀なくされる場合もあります。

居住中の売却では内見のスケジュール調整が難しくなりがちで、売主・買主・不動産仲介業者の三者間にとって負担となるケースが少なくありません。

【売主・不動産仲介業者】居住中の室内写真だとホームページやポータルサイトへの掲載が難しく、販売活動の即時開始ができない

居住中の室内写真では、販売活動の即時開始が難しく、売却のスムーズな進行を妨げる可能性が高いです。

なぜなら、家具や私物が残っている状態の写真は、プライバシー保護や肖像権・著作権の観点から、インターネット上のホームページや不動産ポータルサイトに掲載することが厳しいからです。

インターネットで物件を探す買主にとって写真の第一印象が大きな決め手となるため、適切な写真を準備できないことは物件の魅力を十分に伝えることができず大きなハンデとなります。写真が不十分だと、物件の認知度が上がらず、販売活動そのものが停滞してしまいます。

室内写真の問題は売主と仲介業者にとって大きな課題となります。早期に販売活動を開始するためには、写真の質を高めるための工夫が必要です。

【売主】常に掃除が必要

居住中のマンション売却では、内見に備えて常に部屋を清潔に保つ必要があり、売主にとって大きな負担となります。

購入希望者が内見時に最も重視するのは物件の清潔さです。清掃が行き届いていないと、物件への印象が悪くなり、購入意欲を削ぐ可能性があります。そのため、内見がいつ入っても良いように、日常的に掃除を徹底する必要があります。

特にバスルームやキッチンなどの水回りは注意が必要で、匂いや汚れを残さないようにすることが重要です。また、部屋以外の共有スペースの掃除や、ペットやタバコの匂い対策も忘れずに行いましょう。

居住中の物件を売却する際には日々の掃除が求められるため、売主にとって時間的・精神的な負担となりやすいです。

【買主】生活感が伝わりすぎる

居住中のマンション売却では、生活感が伝わりすぎてしまうことがデメリットとなることもあります。

生活空間が買主のイメージしていたものと少しでも違うと、自分の生活をイメージしにくくなり、物件に対する魅力が減少してしまいます。また、生活臭や個人的な装飾が強調されすぎると、買主にとって「自分の家」というイメージが湧きづらくなるでしょう。

特に、個性的な装飾やペットの匂いなどは、買主にとってマイナスの印象を与える可能性が高く、買主のイメージの妨げになります。買主の購買意欲を高めるような適度な演出が重要です。

なお、居住用物件を売る際、理想的には居住しながら売却を進め、購入希望者が見つかってから退去するのがベストですが、以下のような場合は先に退去するケースもあります。

• 遠方への転勤が決まっている
• 新居の引渡しが先に決まっている
• 相続物件で誰も住んでいない

退去後の物件を売却する際の大きな課題は、入居者の退去後に発生する空室期間の長期化です。空室が続くことで、維持管理費用が継続的に発生したり、売却価格が下落するリスクもあるので、長期化は避けたいところです。

これらのリスクを最小限に抑える対策として「適切な価格設定の見直し」「効果的な広告宣伝の実施」などが挙げられます。詳細は『低コストから試せるマンションやアパートの空室対策アイデア10選！』をご覧ください。

「居住中の物件が売れない..」早く売却させるポイントとは？

居住中のマンションを売却するメリットとデメリットが分かったところで、具体的な売却方法のポイントを解説します。

マンションの売却をスムーズに成功させることにポイントを絞っているので、売主に「居住中でもマンションの売却がスムーズにできて満足だった」と感じてもらいたい方は必見です。

ポイントは以下の3つです。

1. 週末の予定を空けてもらう
2. 内見対応を怠らない
3. 残置物消しサービスを活用して居住中物件の販売力を向上させる

特に「居住中でも空室空間を作れるサービスを利用する」は、居住中にマンションを売却するデメリットを解消できるポイントです。

それぞれ詳細を見ていきましょう。

週末の予定を空けてもらう

居住中のマンション売却を早く進めるためには、週末の予定を空けて内見対応に集中することが重要です。

内見希望は週末に集中することが多く、買主にとってスケジュールが合いやすいタイミングです。週末の内見の機会を逃すと、売却のチャンスを減らしてしまう可能性があります。

週末の予定を調整して内見対応を優先することで、売却のスピードを高めることができます。しかし、予定を調節しなければならない売主側に負担が大きくかかってしまうでしょう。

内見対応を怠らない

スピード感のある売却を目指すには、内見対応を丁寧に行うことが不可欠です。

内見は買主が物件を判断する大切な場面です。適切な対応をしないと、買主に悪い印象を与え、売却のチャンスを逃す可能性が高まります。

内見者に誠実で親切な対応を心がけることで、買主の信頼を得ることができるでしょう。例えば内見時の質問に丁寧に答えることは、物件への関心を深めることができ、購買意欲を高めることが可能です。

マンション売却の失敗を避けるための具体的な内見対応については、後ほど解説します。

残置物消しサービスを活用して居住中物件の販売力を向上させる

居住中の物件売却において、デジタル加工技術を活用した「空室化サービス」が注目を集めています。このサービスでは、現居住者の家具や生活用品が写った室内写真から、それらをAI技術で除去し、空室状態の写真を作成することができます。

主な利点は下記です。

1. 販売活動の即時開始が可能
   1. 通常、居住中物件の室内写真は不動産ポータルサイトへの掲載が制限されますが、空室写真であれば掲載可能です。そのため、売却活動の早期開始により、市場での露出機会を最大化でき、売主・不動産業者双方の営業活動効率が向上します。
2. 購入検討者の意思決定をサポート
   1. 家具や生活感などの残置物を取り除いた空室写真は、実際の広さや間取りが把握しやすく、購入後の自身の暮らしをイメージしやすくなります。そのため、他人の生活感による心理的障壁を排除し購入意欲を高める効果があります。

また、居住中でも空室に見える写真を活用することで、売主が掃除をしたりスケジュール管理をしたりする必要がなくなるため、売主の負担を減らすことも可能です。

空室写真サービスを利用することで、買主と売主のデメリットを解消できるため、居住中物件の販売力を向上させることができます。具体的な残置物消しサービスについては、後ほど詳しく解説します。

居住中マンションの売却で失敗しないための内見対応

居住中のマンションを売却する際の具体的な売却ポイントでは、内見時の対応が重要であることが分かりました。

実際の内見対応で、失敗をしないためにはどのようにすれば良いのでしょうか？本記事では、内見前と内見中に知っておきたい内見対応について解説していきます。

• 【内見前】掃除をして清潔にする
• 【内見中】入居者はできるだけ静かにしておく
• 【内見中】内見者からの質問に丁寧に答える

それぞれ詳細を見ていきましょう。

【内見前】掃除をして清潔にする

内見前に準備しておくべきこととして、掃除をして部屋を清潔に保つことがあげられます。具体的にしておくべき対応は以下の通りです。

• 不用品の廃棄
• 水回りの掃除
• 匂い対策

不用品の廃棄

居住中のマンションを効果的に売却するためには、不用品の廃棄が重要です。部屋を広く見せるためにも、不要なものは早めに片付けておきましょう。

不用品が多いと部屋が散らかって見え、買主に狭い印象を与えてしまいます。特に大きな家具は、空間を圧迫し物件の魅力を損なう原因です。

不要になった大きな家具を処分することで、部屋を広々とした印象に変えることができます。まだ使える物はリサイクルや寄付を検討すると、無駄も減らせるでしょう。

不用品の廃棄は内見時の印象を向上させ、部屋を広く見せるために欠かせないステップです。余分な物を取り除き、買主が住みたくなるような空間を演出しましょう。

水回りの掃除

内見時に好印象を与えるためには、特に水回りの掃除が重要です。

トイレやバスルーム、キッチンなどの水回りは、買主が物件を選ぶ際に最も気にするポイントの1つです。水回りの掃除がされていないと、物件全体の印象も悪くなる可能性があり、買主の購入意欲を下げることもあります。逆に水回りが清潔だと、物件が丁寧に管理されている印象を与え、安心感を持ってもらえます。

例えば、トイレやバスルームにカビや水あかなどの汚れがないか確認しておきましょう。自分で掃除することが難しい場合は、プロのハウスクリーニングを依頼するのも1つの手です。水回りだけのクリーニングであれば、比較的手頃な料金と短時間で利用できます。

水回りを清潔に保つことは、買主の購入意欲を高める大きな要素となります。

匂い対策

内見時には部屋の匂い対策が非常に重要です。嫌悪感のある匂いが残っていると、買主の購買意欲を大きく損ねる可能性があります。

生活臭やペット、タバコの匂いは、普段住んでいると気づかないことが多いものの、内見者にはすぐに気づかれ、悪い印象を与えることがあります。特に強い匂いは部屋全体の印象を左右し、物件そのものの魅力を低下させてしまいます。

対策として、内見前には窓を開けて空気を入れ替え、清潔感を保つことが重要です。また、芳香剤や防臭スプレーを利用する場合は、万人受けする香りや無臭のものを選ぶと良いでしょう。

匂い対策は物件の印象を左右する重要なポイントです。適切な対策を行い、買主に快適な印象を与えましょう。

【内見中】入居者はできるだけ静かにしておく

内見中は、入居者が目立たないよう静かに過ごすことが大切です。

内見者がリラックスして物件を見られる環境を作ることで、「もしここに自分が住んだら」というイメージを膨らませやすくなり、購入意欲を高めることができます。売主が過度に話しすぎると、内見者にプレッシャーを与えてしまう可能性があるため、注意しましょう。

内見者が自由に部屋を見られるように最初に「ご自由にご覧ください」と一言添える等の配慮をして、必要なときだけ簡潔に情報を提供するようにしましょう。

入居者が控えめに振る舞うことで、内見者が物件をじっくりと確認しやすくなり、好印象を与えられます。

【内見中】内見者からの質問に丁寧に答える

内見者からの質問には丁寧かつ正確に答えることが、信頼を築くために重要です。

正確に情報提供を行うことで、内見者は物件に対して安心感を持つことができます。不正確な情報や曖昧な返答は、後々のトラブルを招くリスクがあるので注意しましょう。

質問への丁寧な対応は、信頼関係の構築だけでなく、マンションの売却をスムーズに進めるための重要な要素の1つです。

残置物消しサービス「カグケシ」を活用して入居中の内見負担を軽減

本来の「内見」の形に頼らず、売主の負担を軽減しながら居住中のマンションを売却する方法はあるのでしょうか？そんな時に役立つのが残置物消しサービスの「カグケシ」です。

「カグケシ」は、AI技術を活用して居住中の室内写真から家具や私物を消去し、まるで空室のような写真に加工できるサービスです。「カグケシ」を活用することで、売主は、現在の生活スタイルを維持したまま売却活動を開始できます。大規模な片付けや仮住まいへの引っ越しが不要となり、売却に伴う負担を大きく軽減できます。

仲介業者は、ホームページ上での物件情報の即時公開により早期売却を実現できます。

購入者は、空室状態の写真で物件の実寸を視覚的に把握でき、自身の暮らしをイメージしやすくなります。そのため、より客観的な物件評価とスムーズな購入判断ができるでしょう。

居住中の物件写真でも、簡単操作で家具や生活感を取り除いた写真を作成できます。

【カグケシを使って残置物を消したサンプル画像】

1.プライバシーにも配慮し、家具や家電がある居住中のお部屋も、空室のような写真に簡単加工！

2.引越し準備中で散乱している私物を綺麗に削除して空室写真を作れます。

売主にとってのデメリットである、空室演出のためのリアルな片付けやリフォームが不要です。また買主にとってのデメリットである、生活感が伝わりすぎることがなくなります。

「カグケシ」を活用するメリット

「カグケシ」を活用することで多様なメリットが得られます。本記事では特に大きなメリットをもたらす、以下の4つについて解説していきます。

1. 売却スピードの向上
2. 売主の負担軽減
3. 買主に分かりやすい視覚的情報を提供できる
4. 営業活動への活用

お得な割引パックもあり、低コストで迅速なサービスを提供するため、費用対効果が非常に高いです。画像1枚あたり2,480円という業界最安価格で、納品速度も従来の48時間から3分未満と大幅に短縮されています。

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メリット1.売却スピードの向上

「カグケシ」を活用することで、売却スピードが大幅に向上します。

空室の室内写真がないとホームページやポータルサイトへ掲載ができず販売活動が開始できない場合でも、「カグケシ」は迅速に空室演出の写真を提供するため、即座に案件化が可能です。売主は片付けの手間を気にせず、早期売却に踏み切ることができます。

外観写真だけでも売り出しは可能ですが、需要の高い物件以外は事実上売却することは、かなり厳しいです。空室空間を作ることができる「カグケシ」を使用することで、物件を売り出すことがより確実なものになります。

「カグケシ」は、売却の案件化に貢献し、売主が抱える課題を解決することで、売却スピードを早める効果的なツールです。

メリット2.売主の負担軽減

「カグケシ」は売主の負担（特に、スケジュール調整・内見前の掃除・内見中の対応）を大幅に軽減します。

買主から内見申込があればスケジュールを確認したり、内見対応である掃除や質問への回答をしなくてはいけません。しかし、「カグケシ」を活用することで、掃除等を行うことなく空室写真を提供できます。売主はストレスなく売却活動を進めることができますし、内見そのものを減らすことが可能です。

大きな負担になる作業を削減することで、売主が居住中のマンションを売却する際の懸念点を1つでも減らすことができ、スムーズな取引を実現します。

メリット3.買主に分かりやすい視覚的情報を提供できる

「カグケシ」は買主に分かりやすい視覚的情報を提供することが可能です。

空室状態の画像を使用することで、買主は部屋の広さやレイアウトを正確に把握することができます。自分たちの生活をイメージしやすくなるため、買主の購入意欲が高まります。

視覚的な分かりやすい情報提供は、買主の安心感を高め、購入意欲を後押しする重要な要素です。

メリット4.営業活動への活用

「カグケシ」の空室演出写真は、売買仲介事業の営業活動にも活用できます。

空間演出を施した写真は、営業資料としても活用することができ、営業手法のデジタル化を進める有効な資産となります。デジタルを用いた営業手法は、継続的な営業活動を効率化できます。

「カグケシ」で作成した写真を活用することで、次の案件でも効果的な提案が可能になり、成約率を向上させることも可能です。

継続的な営業活動を支える強力なツールとして、「カグケシ」は長期的なビジネスの成功に貢献します。

まとめ

居住中のマンション売却には、スムーズな住み替えが可能になるなどのメリットがありますが、売主にとっては内見の調整や掃除などの負担も大きいです。

売却を成功させるための内見対応のポイントは以下の3つです。

1. 週末の予定を空けてもらう
2. 内見対応を怠らない
3. 居住中でも空室空間を作れるサービスを利用する

売却を成功させるためのポイントとして紹介した「居住中でも空室空間を作れるサービスを利用する」は「カグケシ」のサービスを活用することで実現できます。

「カグケシ」は、居住中の物件でも空室写真を作成し、売主の内見対応の煩わしさを解消し、買主に視覚的に分かりやすい情報を提供します。業界最安価格で提供できるため、費用対効果が非常に高いです。納品速度も従来の48時間から3分未満と大幅に短縮されているため、マンションの売却スピードを早めることも期待できます。

売主と買主双方にとってのデメリットを解消し、スムーズな取引を実現するための効果的なツールであり、売買仲介事業の担当者の皆様にとっても、強力な営業資料となってくれるサービスです。

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