低コストから試せるマンションやアパートの空室対策アイデア10選！

マンションやアパートの空室対策に悩むオーナー必見！この記事では、空室が発生する原因を解説し、今すぐ試せる効果的な対策や低コストで試せるアイデアを10選紹介します。リスクが低い方法から比較的リスクのある方法まで、長期的な安定収入を得るための改善策を詳しく解説します。不動産投資家や賃貸物件を管理する不動産管理会社の方も、ぜひ参考にしてください。

空室対策が重要な理由

賃貸経営において、空室対策は非常に重要です。なぜなら空室が発生すると家賃収入が途絶えてしまい、経営が不安定になるためです。

賃貸の空室率は周りに競合物件があるか、物件の立地や家賃によって異なります。例えば周りに競合物件がある場合、入居者は複数の選択肢から比較検討するため、選んでもらうためには魅力的な設備やサービスが必要です。競合物件との差別化を図らなければ、空室が長期化し、家賃の下落や収益減につながるリスクが高まります。

したがって、競合物件との差別化戦略を含む効果的な空室対策は、安定した賃貸経営を実現するための必須条件と言えます。空室対策を怠ると、長期的な空室化や家賃下落を招き、経営を圧迫するリスクが高まるのです。

空室対策のメリット

空室対策には、以下の3つのメリットがあります。

家賃収入の安定化
物件の価値向上
競争力の向上

それぞれのメリットについてご紹介します。

メリット1.家賃収入の安定化

空室が多いと固定費やローンの返済が困難になりがちですが、満室経営を維持することで家賃収入が確保され、経費やローン返済が容易になります。効果的な空室対策は、物件の入居率を向上させて、家賃収入を安定させることが可能です。

メリット2.物件の価値向上

空室が多いと物件の魅力が下がってしまい、売却時に損失を出す可能性があります。しかし、空室が少ない物件は魅力的なため長期的に資産価値が向上するのです。また、入居者からの評判が良いと、地域内での物件の評価も上がり、将来的な売却時により高い価格で取引される可能性も高まります。

メリット3.競争力の向上

空室対策を効果的に行うことで、近隣の競合物件に対して競争力が向上します。例えば魅力的な設備やサービスを提供すると入居者から選ばれる可能性が高まり、空室を早く解消することが可能です。

よって賃貸経営における空室対策は、安定した収入を得るための重要な手段であり、持続的な成功を収めるためには欠かせない要素です。まずは空室になってしまう原因を追求した上で、すぐに試せる空室対策を実践していきましょう。

マンションやアパートが空室になってしまう原因

では、マンションやアパートが空室になってしまう原因は何なのでしょうか？主な原因は以下の5つです。

物件の立地が悪い
家賃、敷金・礼金が相場より高い
設備や間取りが入居者のニーズに合っていない
周りに競合物件が多い
広告宣伝が適切でない

それぞれの原因を解説します。

原因1.物件の立地が悪い

物件の立地は、賃貸住宅にとって最も重要な要素の1つです。立地が悪い場合、入居者が求める生活利便性が欠けている可能性が高く、空室率が高くなりやすいです。

特に、通勤や通学に不便な場所や、近隣に墓地や工場といった嫌悪施設が存在する場合、賃貸市場において悪いポイントとされており入居者は避ける傾向があります。また、エリアの魅力や知名度も物件の人気を左右する要素です。治安が悪いなどのネガティブなイメージを持たれる地域では、入居者を集めるのが難しくなるでしょう。

しかし、立地条件の悪さを克服する手段も存在します。例えば、周辺の商業施設や公共交通機関の充実度をアピールすることで、物件の価値を引き上げることが可能です。

入居者は、便利で快適な暮らしがしたいと考えているため、立地が悪い物件でも周囲の魅力を効果的に伝えることが空室減少につながります。

原因2.家賃、敷金・礼金が相場より高い

家賃や敷金、礼金が相場より高いと入居者から選ばれにくく、空室につながりやすいです。入居者は費用対効果を重視しているため、よりリーズナブルな物件に流れてしまう可能性が高まります。

すぐに考えられる対策として価格を下げることが挙げられますが、これにはリスクも伴うため単純に価格を下げるのではなく、同時に物件の魅力を高めることが重要です。

価格を下げる以外の対策として、入居者が納得できるサービスや設備を提供する必要があります。例えば共用のコミュニティスペースや充実したセキュリティなど、入居者にとっての付加価値を高めることが求められるでしょう。

入居者が価値を感じれば、高い家賃や敷金、礼金であっても選ばれる可能性が増えます。賃貸経営においては価格設定だけでなく、物件そのものの魅力を向上させる努力が不可欠です。

原因3.設備や間取りが入居者のニーズに合っていない

入居者が快適に過ごせる住環境を求める中で、設備や間取りがニーズに合わない物件は空室リスクが高まります。例えば、老朽化した浴室やキッチン、旧式の暖房設備などは、特に若い世代やファミリー層から避けられがちです。また、間取りが不便だったり広さが足りなかったりする場合、入居者は他の物件に目を向ける可能性が高くなります。

他にも、ペットの飼育が許可されていない物件や子育てに不向きな間取りは、特定の層に対して大きなマイナスポイントです。最近ではリモートワークの普及に伴い、インターネット環境の良さやワークスペースが確保できることが求められることもあります。

設備の見直しやリフォームは、入居者のニーズに応えるために効果的な手段です。例えば、最新の設備を導入し、使い勝手を考えた間取りを提案することで、物件の競争力を高められます。

現代の入居者は、単なる住まいを超え、充実した生活空間を求めています。適切な改善を行うことで空室を減少させることができるのです。

原因4.周りに競合物件が多い

周囲に競合物件が多数存在する場合、賃貸市場は非常に競争が激しくなります。入居者はさまざまな選択肢から最適な物件を選ぶため、オーナーは他の物件と差別化を図る必要があるためです。

対策として、地域の特性を生かした魅力的な特徴を強調することで、他の物件との差別化が可能になります。地域の競合物件の動向を常に把握し、適宜戦略を見直すことで、空室リスクを低減することができるでしょう。

競合物件が多い環境だったとしても、入居者のニーズに敏感に対応し、魅力的な住環境を提供することが重要です。

原因5.広告宣伝が適切でない

マンションやアパートそのものの魅力を高めることは大切ですが、適切な広告宣伝がなければ空室は埋まりません。効果的な広告は、物件の魅力を引き出し入居者を惹きつけられる重要な手段です。

まず、インターネット広告や不動産ポータルサイトの活用が不可欠です。特に、デジタルプラットフォームを利用すれば、潜在的な入居者にも情報が届くため、多くの人に物件情報を届けることができます。入居者にとっての特長やメリットをしっかり伝えることで、より効果的にアピールできるでしょう。

特に広告宣伝の中でも、費用対効果を考慮した宣伝方法を選ぶことが大切です。例えばSNSを活用して、物件の魅力を写真や動画で視覚的にアピールすることで、より多くの関心を集めることができます。

さらに、ターゲット層に合わせた広告戦略を考えることも重要です。例えば学生向けには近隣の大学情報を織り交ぜるなど、具体的なニーズに応じた内容や媒体を選ぶことで、入居者の心に響く広告を展開できます。

今すぐ試せる！効果的な空室対策10選

マンションやアパートが空室になってしまう主な原因が分かったところで、今すぐ試せる効果的な空室対策を10個お伝えします。

空室対策には、比較的リスクが低いものと比較的リスクが伴うものがあるため、それぞれ解説していきます。

比較的リスクが低い空室対策7選

まずは、比較的リスクが低い空室対策を7つご紹介します。

【低コスト】物件情報を見直す
【低コスト】内見時に見える部分を清潔に保つ
人気設備の導入を検討する
管理会社や仲介会社、清掃業者を切り替える
リフォームを検討する
リノベーションを検討する
【低コスト】デジタルホームステージングサービスを活用する

比較的リスクが低いため、今すぐに試してみましょう！

【低コスト】対策1.物件情報を見直す

物件の空室対策において、物件情報の見直しは比較的リスクが低いアプローチです。特に、入居希望者の多くがインターネットを利用しているため、オンラインでの宣伝は不可欠です。

まず物件写真の質と数を見直しましょう。多角的な視点から撮影された写真は、物件の魅力を効果的に伝え、良い印象を与えます。さらに周辺環境や近隣施設の写真を加えることで、利便性をアピールしましょう。

加えて、詳細な説明文も重要です。設備や間取り、周囲の特徴を具体的に記載することで、入居希望者が物件をより具体的にイメージしやすくなります。

【低コスト】対策2.内見時に見える部分を清潔に保つ

空室対策として、内見時の清潔感を保つことは重要です。物件の条件だけでなく、第一印象が入居の決定に大きく影響します。

特に共用部の整備が鍵であり、エントランスや廊下・エレベーターを徹底的に清掃することで、物件の魅力が向上します。清潔な環境は美観や衛生面での信頼感を与え、入居希望者に良い印象を与えることが可能です。

また清掃を行うことで住みやすさも向上し、退去を防ぐ要因となります。賃貸オーナーは定期的に清掃状況をチェックし、問題があれば迅速に改善策を講じることが大切です。

対策3.人気設備の導入を検討する

現代の入居者にとってエアコンや宅配ボックス、無料Wi-Fiは欠かせない設備となっています。これらの人気設備がない物件は検索結果に表示されにくく、入居希望者を逃す可能性があります。そのため、オーナーはターゲット層に応じた設備の導入を検討することが重要です。

例えば宅配ボックスは手軽に設置でき、入居者の利便性を高める有効な手段です。小型のものは約2万円で導入可能で、20〜30％の設置が推奨されています。

また無料Wi-Fiの提供も、特にテレワークやオンライン授業が増える中で物件選びの大きなポイントです。初期費用は5〜10万円程度ですが、家賃に上乗せすることで負担を軽減できます。

対策4.管理会社や仲介会社、清掃業者を切り替える

空室が3ヵ月以上続いている場合、管理会社や仲介会社・清掃業者の見直しは効果的な対策です。取引先を新しくすることで営業手法や広告戦略に新たな視点が加わり、物件の魅力を引き出す手助けが期待できます。

現在の会社や業者に依存してしまうオーナーが多いですが、思い切って新しい会社や業者を探してみましょう。

新しい取引先を選ぶ基準は、大きく2つあります。1つ目は、エリアに精通し、迅速に対応できる会社や業者を選ぶことです。2つ目は、契約条件や評判をしっかり調査し、実際に問題を解決できる会社や業者を選ぶことです。

また変更を検討する前には、現在の業者とのコミュニケーションを通じて改善の余地を確認しましょう。

対策5.リフォームを検討する

築年数が経っている古い物件やニーズに合わない間取りは、リフォームで大きく魅力を向上させることができます。費用はかかりますが、最近はコストを抑えた多様なサービスも増えており、賢い投資として人気ですので一度検討してみましょう。

特に水まわりの部分リフォームは効果的です。劣化しやすい水まわりを最新設備に更新することで、物件全体の価値が高まり、入居者へのアピールも強化されます。

水まわりのリフォームは、数十万円で行えるため費用対効果が良好です。しかし、リフォーム時は家賃倍率や利回りを考慮し、予算設定を慎重に行う必要があります。また、工事中は空室となる可能性やコスト増加も考慮しなければなりません。

対策6.リノベーションを検討する

リフォーム同様、リノベーションにも一定の費用がかかりますが、賢い投資であることには変わりません。特に、効果が出やすいポイントに絞ったリノベーションや、DIYによる工夫が人気です。

築年数が経過した物件では、リノベーションの効果が特に期待できます。原状回復とは異なり、リノベーションは物件の価値を高めることを目的としており、最新の設備やデザインを取り入れることで、モダンで機能的な空間を提供します。

ただし、リノベーションは見た目や快適さを向上させる一方で、工事中は空室となるリスクやコストの増加も考慮しなければなりません。また、工事内容が法律に抵触しないよう、事前に専門家に相談することが重要です。

【低コスト】対策7.ホームステージングサービスを活用する

ホームステージングとは、空室状態の物件に実物の家具や小物を配置して魅力を引き出し、物件を売却しやすくするためのサービスです。魅力的な空間に仕上げることで、入居希望者の関心を引き、成約率を高めることができます。

ホームステージングがもたらす最大のメリットは、成約までの期間の短縮です。ホームステージング白書2023によると、実際にホームステージングを導入した不動産オーナーの92.8%が、

「効果があった」と回答しています。

さらに、82.1%が「制約までの期間が短縮された」と回答しています。

従来のホームステージングのデメリットは、家具の搬入・設置にかかる手間やコストが発生することです。

ホームステージングについてさらに詳しく知りたい方は『ホームステージングとは？メリットと効果、価格、賃貸物件での活用事例を紹介！』をご覧ください。

しかし近年、従来のホームステージングのデメリットを解決するAIホームステージングが注目されています。AIホームステージングは、物件の写真をアップロードするだけで、インテリアの配置やデザインが自動的にシミュレーションされ、モデルルームのような魅力的な空間が作り上げられます。

特に、オンラインでの物件検索が主流となった現代においては、初めて目にする画像や印象が物件の成約に与える影響は非常に大きいため、AIホームステージングを導入することで、競争の激しい市場での差別化が可能となります。

AIホームステージングは、低コストで迅速に空間を魅力的に演出できるため、空室対策として非常に効果的です。今後ますますデジタル化が進む不動産市場では、AIホームステージングは空室解消の強力なツールとなるでしょう。

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比較的リスクが伴う空室対策3選

次に、比較的リスクが伴う空室対策を3つご紹介します。

家賃、敷金・礼金を下げる
ペット可・楽器可にする
キャンペーンを行う

比較的リスクが伴うため、しっかり検討してから実践しましょう。

対策8.家賃、敷金・礼金を下げる

コストをかけずに即効性のある効果が期待できますが、重要なのは単に家賃を下げるのではなく、周辺物件をリサーチし適正価格を設定することです。初期費用を軽減するだけでは、収入が一時的に留まる可能性があります。

家賃の値下げは最終手段とされ、長期的な収益悪化を招く恐れがあります。家賃を下げると既存の入居者からも値下げ要望が出ることがあるため、バランスを考慮することが重要です。最終的に空室が埋まらない場合には、地域の家賃相場を調べた上で慎重に値下げの判断をすることが求められます。

敷金・礼金を減少させることで入居のハードルを下げることができますが、敷金・礼金は損害補償や契約違反時の保証としての役割も持つため、下げ過ぎには注意が必要です。敷金・礼金の見直しは収益への影響が小さいため、まずは検討する価値があります。

対策9.ペット可・楽器可にする

入居者のニーズに応えるため、物件の条件を見直すことは非常に重要です。「ペット不可」「楽器不可」の制限を撤廃することで、入居率向上が期待できます。ただし、安全性や共同生活の快適性を考慮し、一定の条件を設けることが必要です。

ペット可にすることで、ペットを飼いたい人のニーズに応えることが可能です。実際、ペット可物件は空室率が低く、家賃を高めに設定できる場合があります。さらに、敷金や礼金、清掃費用を追加することで収益向上も期待できます。しかし、ペットによる騒音や臭気、汚損のトラブルが発生するリスクがあるため、契約内容やルールを明確にして入居者と合意を取り決めることが重要です。

楽器使用を許可することも効果的ですが、騒音問題が生じる可能性があります。特に就寝時の騒音に敏感な入居者がいるため、楽器可の物件にする際には防音性能を高めるリノベーションを検討するのが有効です。

対策10.キャンペーンを行う

空室対策の一環として、フリーレントや紹介制度・キャッシュバック制度を活用する方法もあります。キャンペーンは入居者に経済的なメリットを提供し、物件への関心を高める手段として役立ちますが、やりすぎると収益につながらない可能性があるため注意が必要です。

a.フリーレントの導入

フリーレントは、一定期間家賃を無料にする制度で、新規入居者を惹きつける大きな魅力となります。しかし、フリーレントは実質的な家賃の値下げとなるため、収益悪化のリスクを伴います。

フリーレント制度を効果的に利用するためには、期間を1ヶ月から3ヶ月程度に設定すると良いでしょう。また、物件の価値を損なわないようにリフォームなどを行うことで、入居者に長期的に住んでもらい、費用を回収できる工夫を施すことが重要です。

b.紹介制度・キャッシュバック制度の導入

紹介制度やキャッシュバック制度を導入することで、既存の入居者に物件を紹介してもらい、口コミ効果や満足度の向上が期待できます。しかし、物件を紹介した人や紹介された人に対して家賃割引や現金還元などの特典を提供することが一般的で、数千円から数万円程度の費用が発生します。

さらに、導入に際しては法律・規制のリスクも伴います。特に、景品表示法では過剰な特典が「過大景品類」と見なされ、罰則を受ける可能性があります。また、宅地建物取引業法においても、紹介手数料やキャッシュバックが契約内容に不当な影響を与えないように配慮が必要です。

制度の運用には法律・規制を遵守し、特典額を適切に設定することが重要です。透明で公正な運営を行うことでリスクを回避することができ、制度を効果的に活用できます。

退去予防も行う

空室対策は新たな入居者を確保するだけでなく、現在いる入居者の退去予防も重要な施策です。入居者が快適に暮らせる環境を整えることで、退去を防ぐ具体的な方法を3つ紹介します。

建物や設備の管理を徹底する
賃料の見直し
入居者同士のトラブルを防ぐ

それぞれ詳しく解説します。

建物や設備の管理を徹底する

物件の状態が悪化すると、入居者は不満を抱き退去を考えがちです。特に設備の故障や騒音問題は特に影響が大きいため、定期的な点検と迅速な修理対応が求められます。

また、共用部分の清掃状況も重要です。例えば、ゴミ置き場が汚れていると入居者の不満が蓄積されるため、定期的な清掃を行って快適な環境を維持しましょう。

賃料の見直し

賃貸市場相場と不釣り合いな家賃は、退去の要因となることがあります。周囲の物件と比較し、適正な賃料を設定することが不可欠です。

また更新料の設定も見直し、最近のトレンドに合わせることで入居者の負担を軽減できます。

入居者同士のトラブルを防ぐ

住民間のトラブルは退去につながることが多いため、日常的にコミュニケーションを促進し、住民同士のルールを明確にすることが求められます。

また、問題が発生した場合には迅速に対応し、入居者が安心して生活できる環境を整えることが重要です。例えば定期的な住民交流イベントを開催することで、コミュニティの絆を深めることができます。

低コストかつ手軽に実施できるデジタルホームステージング「カグオク」

マンションやアパートの空室対策について、空室の原因を理解し、今すぐ試せる効果的な対策を10選紹介しました。空室が発生する主な原因には、立地の悪さや高すぎる家賃、設備の不備などが挙げられ、これらを克服することが空室リスクを低減するカギです。

空室対策はリスクの低いものから高いものまであります。低リスクの対策としては、物件情報の見直しや内見時の清掃、人気設備の導入、管理会社の切り替え、リフォーム、リノベーション、デジタルホームステージングの活用が推奨されます。一方、高リスクの対策には家賃の引き下げ、ペットや楽器の使用許可、キャンペーンの実施があります。

また、退去予防としては、設備の管理、賃料の見直し、入居者同士のトラブル防止が重要です。

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