不動産投資の最大のリスクは空室！対処法と安定した利益を得るコツを紹介

数ある投資の中でも「不動産投資は比較的リスクが低い」といわれることがありますが、本当にそういえるのでしょうか？毎月かならず家賃が入るものだとして計画してしまうと、賃貸経営は破綻しかねません。

不動産投資の最大ともいえる空室の期間をなるべく短くして、家賃収入を安定させましょう。

今回は、空室リスクへの対処法と、安定した利益を得るコツを解説します。これから不動産投資を始める方だけでなく、空室に悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

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不動産投資の魅力は「家賃収入」+「売却収益」

自分で働かなくても得られる不労所得といえば株式投資や投資信託などがありますが、比較的リスクが少ないといわれているのは「不動産投資」です。

不動産投資は家賃収入（インカムゲイン）を得られるだけでなく、売却すればまとまった資金を手に入れることができます。

以下のグラフは、国土交通省が2024年10月31日に公表した、2008年以降の不動産価格指数を表したグラフです。

近年不動産価格は多少増減はあるものの上昇傾向であることがわかります。条件やタイミングによっては売却差益（キャピタルゲイン）も期待できるでしょう。

出典：国土交通省「不動産価格指数（令和6年7月・令和6年第2四半期分）」

不動産投資最大のリスクは家賃収入がゼロになること

不動産投資における最大のリスクは、空室になり家賃収入がゼロになることです。入居者が退去した後、次の入居者が決まるまでの期間はなるべく短くしましょう。

不動産投資ローンやアパートローンを借りている場合は、自己資金からローンを返済しなければならず、赤字どころかマイナスになってしまいます。

ちなみに総務省が公表している「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家率（2023年）は13.8％です。下記のグラフを見ても、賃貸用の空き家も年々増えていることがわかります。家賃は毎月入ってくるものと過信せず、無理のない賃貸経営を心がけましょう。

出典：総務省「令和５年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果 」

空室リスクへの対処法＆収入を安定させるコツ

空室リスクを避けるための対処法と、収入を安定させるためのコツを紹介します。

【対処法1】立地条件を重視する

これから収益物件を購入するのであれば、たとえば駅から徒歩5分圏内など、立地や環境を重視しましょう。入居者の需要が見込めるエリアであれば、入居者が退去したとしても、すぐに次の入居者が決まります。

コツ1：ターゲットを絞る

エリアの特徴によってターゲットを見定めて、購入する物件の間取りを決めましょう。たとえば都心部では単身者向けや二人世帯の需要が高く、1LDKや2LDKに人気が集中することがあります。住宅街が広がるエリアであれば、ファミリー向けの3LDKなどがおすすめです。

【対処法2】ハウスクリーニング・リフォームをする

物件の立地条件が良くても、内見時の第一印象が悪いと入居にはつながりません。なるべく清潔な状態を保つようにし、長期間入居者が決まらないときは、ハウスクリーニングやリフォームを検討しましょう。

コツ2：支出はなるべく抑える

不動産投資は経費が掛かるものですが、支出が多すぎると利回りは下がってしまいます。室内を清潔に保つことも大切ですが、費用をかけすぎないように注意しましょう。

実際に内見に立ち会っている担当者に、入居が決まらない理由や改善すべき点について相談するのも1つの方法です。

【対処法3】ホームステージングサービスを活用する

近年不動産業界では、入居者や買主を早期獲得するために、ホームステージングが活用されています。ホームステージング専門会社に相談し、サービスの活用を検討しましょう。

ホームステージングとは、魅力的な空間を演出するために、家具やインテリアを配置して、モデルルームのような部屋にすることです。

入居希望者の多くはインターネット上で物件を探しているため、掲載された写真で内見するかどうか判断することが多く、見栄えの悪い物件はなかなか成約に結びつかないのが現状です。

そこで、ホームステージングで魅力的な空間に仕上げることで、入居希望者の関心を引き、成約率を高めることができます。

ホームステージングがもたらす最大のメリットは、成約までの期間の短縮です。ホームステージング白書2023によると、実際にホームステージングを導入した不動産オーナーの92.8%が、「効果があった」と回答しています。

さらに、82.1%が「制約までの期間が短縮された」と回答しています。

ホームステージングについてさらに詳しく知りたい方は『ホームステージングとは？メリットと効果、価格、賃貸物件での活用事例を紹介！』をご覧ください。

コツ3：AIホームステージングは「カグオク」に依頼する

従来のホームステージングのデメリットは、家具の搬入・設置にかかる手間やコストが発生することです。

しかし近年、従来のホームステージングのデメリットを解決するAIホームステージングが注目されています。AIホームステージングは、物件の写真をアップロードするだけで、インテリアの配置やデザインが自動的にシミュレーションされ、モデルルームのような魅力的な空間が作り上げられます。

特に、オンラインでの物件検索が主流となった現代においては、初めて目にする画像や印象が物件の成約に与える影響は非常に大きいため、AIホームステージングを導入することで、競争の激しい市場での差別化が可能となります。

AIホームステージングは、低コストで迅速に空間を魅力的に演出できるため、空室対策として非常に効果的です。今後ますますデジタル化が進む不動産市場では、AIホームステージングは空室解消の強力なツールとなるでしょう。

AIホームステージングが気になるという方は、業界最安値・最速（※）を誇るデジタルステージングの「カグオク」をぜひご検討ください。

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