リフォームのシミュレーションが販売促進のカギ！リフォーム後のイメージ画像を提供する方法とは？

「リフォーム前の買取再販物件は売りにくい…」「完成後のイメージを伝えられず、競合物件に負けてしまう…」と感じていませんか？

買取再販物件を扱う多くの企業が、リフォーム工事が完了するまでの期間、残置物や汚れた室内写真しか用意できず、販売活動を進めにくいという悩みを抱えています。また、リフォーム完了後の物件に広告費を集中させたいという思惑から、施工前に十分な販促活動ができないケースも珍しくありません。

そこで本記事では、「未リフォームの魅力が伝わらない理由」と「リフォーム後のイメージを顧客に提供する3つの方法」を解説します。さらに、リフォーム前でもAIホームステージングや残置物を除去できる空室写真生成ツールを活用することで、買取再販物件の魅力をいち早く伝え、競合物件との差別化を図り、早期販売を実現するための具体的な方法も併せてご紹介します。

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未リフォームの魅力が伝わらない5つの理由

未リフォームの魅力が伝わらない理由は、以下の5つです。

1. 残置物や汚れた箇所があるせいで写真の見栄えが悪い
2. ターゲット層への訴求方法が不明確となって戦略が曖昧になる
3. リフォーム済みの他社物件との競争に勝てない
4. 広告費はリフォーム後に使いたいため未了時点で告知できない
5. 仲介業者がリフォーム後のイメージを説明しても説得力がない

1.残置物や汚れた箇所があるせいで写真の見栄えが悪い

残置物や汚れた箇所が目立つと、写真の見栄えが悪くなって買い手に魅力が伝わりません。

残置物は空間を狭く感じさせてしまい、汚れた箇所は見る人の印象を悪くします。

買い手は開放的なスペースを望む傾向にあり、圧迫感を抱く間取りを嫌います。家具や家電の中にはサイズが多いものもあり、空間の狭さを強調してしまうかもしれません。また、換気扇に着いた油や、壁クロスの染みなどの汚れに抵抗を覚える人もいます。

圧迫感や汚れが目立つ写真を掲載すると、マイナスポイントが際立ってしまい、買い手の購入意欲を減退させてしまいます。

2.ターゲット層への訴求方法が不明確となって戦略が曖昧になる

リフォームが終わっていないと、ターゲット層への訴求方法や戦略が曖昧になって良さが伝えられません。

内装や設備の持つ雰囲気や使い勝手は、ターゲット層を明確にする要素のひとつです。

例えば、黒を基調としたモダンな壁クロス、バーのような雰囲気を出す暗めのダウンライトにするなら比較的若い世帯がターゲット層になります。リフォーム後なら内見でターゲット層に対して内装や設備をアピールすれば簡単に訴求できます。しかし、未了の場合だとターゲット層に刺さる営業トークや資料が欠かせません。

このような場合は訴求方法や戦略を整えていないと訴求や戦略が曖昧になり、成約へのハードルが上がります。

3.リフォーム済みの他社物件との競争に勝てない

リフォーム済みの他社物件と未了の自社物件のでは、どうしても前者の方が魅力に感じられてしまいます。

リフォーム済と未了では、魅力の伝わり方が大きく変わります。

物件の中に入った途端にキレイな廊下が見えるのと、傷だらけのフローリングや巾木が見えるのでは印象が違うはずです。似たような金額、立地条件の物件と競合した場合、印象の良いほうを選ぶのは当然といえるでしょう。買い手は不動産のプロではないため、印象で物件を選ぶ人もいます。

自社物件がリフォーム未了で競合物件が施行済みなら、対策しない限り競合には勝てません。

4.広告費はリフォーム後に使いたいため未了時点で告知できない

広告費はリフォーム後の物件に使いたいと考え、未了のときには告知しきれない傾向にあります。

リフォーム後の広告は効果が高く、未了のときにお金をかけるのはもったいないと感じてしまいます。

不動産を売却するには、チラシ広告やインターネット広告に掲載して売り情報を拡散しなければなりません。広告を実施するには費用がかかるため、費用対効果を考える必要があります。リフォーム未了時の広告は費用対効果が低いことから、実施頻度が少なくなって工事完了するまでに十分に告知できません。

結果、買い手を本格的に探すのは施工後になり、スピード感のない販促活動となってしまいます。

5.仲介業者がリフォーム後のイメージを説明しても説得力がない

仲介業者がリフォーム後のイメージを把握せず買い手に説明しても、説得力がありません。

買取再販業者と違い、仲介業者はリフォーム後のイメージを完全に理解していない場合も多いはずです。

仲介業者は、買取再販業者から実施するリフォーム工事内容を聞き取りします。しかし、仲介業者の担当の多くは建築業界に精通しておらず、工事内容をうまくして言語化できません。このような場合、買い手に工事内容を伝えるだけで、イメージを膨らませられないまま説明を続けることになります。

担当がイメージできていなければ買い手もリフォーム後の状態を想像できず、購入しようという気持ちにはなりません。

未リフォームの販売促進に失敗したときのリスク3選

未リフォームの販売促進に失敗したときには、以下のリスクが発生します。

1. 競合他社の物件に顧客が流れてしまう
2. 仲介業者の担当者が本気で販売活動しなくなる
3. 資金の流れが滞って仕入れしにくくなる

1.競合他社の物件に顧客が流れてしまう

競合他社の物件に顧客が流れてしまうと成約率が低下します。

魅力ある物件ほど顧客の目に留まりやすく、リフォーム済みの競合物件へ先に問い合わせされてしまいます。

買い手は個人情報提供のリスクを考えて問い合わせ先を限定し、気にならない物件に対しては連絡すらしません。問い合わせしてもらえれば営業して内見してもらえるかもしれませんが、そもそも連絡すらもらえず、成約への足がかりのない状況となります。

顧客情報の入手確率が下がると、成約率に悪影響を与えてしまいます。

2.仲介業者の担当者が本気で販売活動しなくなる

売れない物件と認知されると、仲介業者の担当が本気で販売活動しなくなるかもしれません。

仲介業者の担当が歩合制だと営業成績によって給与額が変わるため、売れる物件の販売活動を重視します。

また、仲介業者は顧客のフォローや内見、事務処理など多くの仕事を抱えています。物件を効率的に売却するには、仕事に優先順位を付けなければなりません。優先順位を付けた結果、リフォーム未了物件の販売活動は後回しにされるおそれがあります。

なかなか売れないリフォーム未了の物件よりも、施工済みのものを優先されてしまい、一向に成約しないという状況に陥るかもしれません。

3.資金の流れが滞って仕入れしにくくなる

買取に予算があまり割けない場合、物件が売れなければ仕入れできません。

物件を買取するには購代金だけでなく、リフォーム費用や諸費用がかかり、次の仕入れの資金を圧迫します。

不動産を買取するには多額の金銭が必要であるものの、買取再販業者によっては資金的に厳しく、在庫を抱えられない会社もあります。しかし、会社を運営するには在庫を早期処分し、次の物件を仕入れしなければなりません。

仕入れた物件が売れないと経営に悪影響を及ぼし、資金の流れが悪化し倒産するリスクに発展します。

リフォーム後のイメージを顧客に提供する3つの方法

リフォーム後のイメージを顧客に伝える方法は、以下の3つです。

1. おしゃれな間取り図の物件資料を作成する
2. 設計会社にパース図面の作成を依頼する
3. ホームステージングで物件内に彩りを加える

1.おしゃれな間取り図の物件資料を作成する

デザイン性の高い間取り図を作成すれば、買い手の購入意欲を高めるのに役立ちます。

手書きでおしゃれな間取り図に、利用方法を書き入れるなどデザイン性を高めれば、入居後のイメージを膨らませられます。

例えば、リビング部分にテレビやソファーを書き入れ「家族とくつろぐのに最適ですね」と添えれば、入居後の家族の時間を思い浮かべやすくなるはずです。想像できた内容と購入希望理由と合致すれば、買い手の購入意欲が一気に高まります。

ただし、買い手の想像力の高さに依存する方法であり、効果はそれほど高くありません。

2.設計会社にパース図面の作成を依頼する

パース図面を作成して買い手に見てもらえば、リフォーム後のイメージを伝えやすくなります。

パース図面を用いれば、リフォーム後の立体的な視点を提供できます。

平面よりも立体のほうが現実に近く、パース図面を見ればリフォーム後の状態を容易に想像できるはずです。しかも、図面上に家具や家電、インテリアなども配置できるため、室内に彩りを加えられます。

ただ、パース図面の作成には一枚につきおおよそ5万円の費用がかかり、費用対効果としては高いといえないでしょう。

3.ホームステージングで物件内に彩りを加える

ホームステージングを実施すれば、家具設置後の状態を買い手に伝えることが可能です。

家具を設置した状態の資料を提供すると入居後のイメージが湧き、買い手の購入意欲が高まります。

ホームステージングで家具やインテリアを配置すれば、室内の雰囲気が良くなって写真を見るだけで入居後のイメージが明確になります。また、実際に家具を置いた場合、室内がどのような雰囲気になるのか確認が可能です。

しかし、ホームステージングの費用はおおよそ15〜40万円と高額な上に、実施するのに時間がかかるというデメリットがあります。

なお、ホームステージングの効果の高さについて詳しく知りたい方は『8割が空室期間短縮に成功！賃貸でのホームステージングのメリットと効果、費用、不動産物件での活用事例も紹介！』をご覧ください。

「カグオク」とは低コストで実現できるAIホームステージング

AIホームステージングである「カグオク」を活用すれば、低コストで素早く、リフォーム後のイメージを買い手に伝えられます。

「カグオク」はリフォーム後のイメージ画像に家具を配置でき、ホームステージングよりも安く家具を設置できます。

ホームステージングの効果は高く、家具やインテリアを設置してから3ヶ月以内に97.0%の物件の成約に成功しているそうです。（※）しかし、実施には高い費用を払った上に、設置する家具・インテリアを決めなければなりません。

時間も費用もかかるホームステージングですが、AIホームステージングである「カグオク」ならステージング画像を2,480円、最短1分で仕上げることができます。

なお、AIホームステージングの詳細は『AIデジタルホームステージングとは？ホームステージングとの比較・費用・使い方を解説します』で詳しく解説しています。気になる方はこちらの記事もご覧ください。

（※）出典：日本ホームステージング協会「ホームステージング白書2023」

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デジタルホームステージングサービス「カグオク」を利用する5つのメリット

AIホームステージングである「カグオク」の活用にはメリットがあり、買取再販の業務効率化、経費・時間削減につながります。カグオクがもたらすメリットのうち、買取再販業者にとって特に効果が大きいものを5つ紹介します。

1. リフォーム後のイメージを迅速かつ明確に伝えられる
2. 家具を置いたときのスペースの空きがわかる
3. ホームステージングの打ち合わせ時間や費用を削減できる
4. リフォーム後のイメージを提供できていない他社との差別化につながる
5. 写真作成ごとに課金されるシステムでチケットの有効期間もない

メリット1.リフォーム後のイメージを迅速かつ明確に伝えられる

「カグオク」を利用して作成した資料を買い手に提示すれば、イメージを迅速かつ明確に伝えられます。

「カグオク」は納品まで1分と早く、すぐにリフォーム後の画像を顧客に提供できます。

残置物の撤去とリフォームの施工には数週間かかり、すぐに施工後の写真を顧客に渡せません。この数週間が販促活動の出遅れとなり、顧客の喪失リスクにつながります。また、販促活動したとしてもリフォーム未了の画像を提示できず、成約につながる可能性は高くありません。

しかし「カグオク」を活用すれば、すぐにリフォーム後の画像を買い手に提供できます。

メリット2.家具を置いたときのスペースの空きがわかる

「カグオク」で家具を設置すれば、入居後のスペースの空き具合がわかります。

家具が配置されていれば空きスペースがわかり、入居後の生活をイメージしやすくなります。

買い手にとって住みやすさは重要な要素であり、家具設置後の空間がどうなるのか気にする人も多くいます。空き家のまま販売活動すると、実際に住んだときのイメージが湧きにくく、購入の決断まで至りません。仮にここにテーブルを置いて、ここにイス、などと現地確認しても、視覚的にわかりやすい図面よりも効果は低いといえるでしょう。

「カグオク」で家具を配置すれば瞬時に入居後の状況がわかり、素早い購入判断を促せます。

メリット3.ホームステージングの打ち合わせ時間や費用を削減できる

「カグオク」は、ホームステージングより安価で打ち合わせ時間も削減できます。

ホームステージングを実施するには高額な費用を支払い、設置までには打ち合わせが必要です。

ホームステージングした会社のうち5万円未満が35.7%ともっとも多いものの、15〜20万円未満が19.6%、20〜30万円未満が19.6%というところもあります。（※2）また、設置する家具は、何をどこに置くのかなど、ホームステージング会社と打ち合わせしなければなりません。

ホームステージングを実施するには費用も時間もかかりますが「カグオク」なら、1分、2,480円/枚ですぐに画像を手に入れられます。

（※2）出典：日本ホームステージング協会「ホームステージング白書2023」

メリット4.リフォーム後のイメージを提供できていない他社との差別化につながる

競合物件も自社物件もリフォーム未了だとしても「カグオク」を利用すれば、他社との差別化につながります。

「カグオク」で作成した資料を用いれば、リフォーム前でも買い手にイメージの伝達が可能です。

もし競合他社がリフォームシミュレーション画像を用意していないのであれば、同時期に売り出したとしても有利な販促活動を展開できます。競合他社はイメージ画像を用意するのに数週間かかるものの、自社は「カグオク」でリフォーム前にシミュレーション画像を用意できるからです。

素早い販促活動は顧客の獲得につながり、成約率が向上したり、次回の仕入れ物件をすぐ紹介できたりと大きなメリットを生みます。

メリット5.写真作成ごとに課金されるシステムでチケットの有効期間もない

「カグオク」はホームステージングと違い、写真作成ごとに課金されるシステムを採用しており、チケットの有効期間もありません。

サブスクリプション型の課金だと毎月費用が発生し、支払いをやめたらすぐに利用できなくなります。

サービスを利用しなくても、サブスクリプション型だと費用を払わなければなりません。仕入れする物件のタイミングによっては、完全に無駄な支払いとなります。しかし「カグオク」なら写真作成ごとに課金されるため、支払いが無駄になるケースはありません。

しかも、写真作成に必要なチケットに有効期間はないため、事前に購入しておいても使い切りやすいシステムになっています。

空室写真生成サービス「カグケシ」との併用でさらに営業効率アップ

室内写真に映り込んだ家具や残置物を消せる「カグケシ」と「カグオク」を併用すれば、さらに買取再販の営業効率がアップします。営業効率がアップする理由は、以下の3つです。

• 残置物を引き取っても決済後すぐに販売活動できる
• 加工処理に1件につき1枚のチケット消費なので費用を節約できる
• 残置物を除去した上でホームステージングできる

残置物を引き取っても決済後すぐに販売活動できる

買取の際に残置物を引き取っても「カグケシ」で消せば、買取決済の直後からすぐに販売活動に入れます。

決済直後は室内が汚れており、残置物があってすぐに販売活動に移れません。

不動産買取する場合、残置物を引き取るケースもあります。残置物を引き取った場合、撤去する業者の手配、撤去に時間がかかります。しかも、残置物があった場所は汚れが目立ち、撤去直後に写真を撮影しても見栄えが悪くなります。仮に清掃するとしても、リフォーム前にハウスクリーニングするのは費用対効果が低く現実的ではありません。

「カグオク」と「カグケシ」を併用すれば残置物を消した上で家具を設置できるため、買取再販物件内の状態が悪くてもすぐに販売活動に入れます。

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加工処理に1件につき1枚のチケット消費なので費用を節約できる

「カグケシ」と「カグオク」の両サービスを利用しても、処理1件につき消費されるチケットは1枚のため費用の節約につながります。両サービスは併用しても、特別料金が加算されることはありません。

チケット制の課金システムの場合、サービス併用には処理費用以外にお金がかかるケースもあります。買取再販物件を仕入れる際には残置物を引き取るケースが多く、家具を置いた画像を作成するには残置物を消す作業が発生します。このような場合、処理を依頼するたびに両サービスを利用することとなり、特別料金がかかって費用が高くなるかもしれません。

「カグケシ」と「カグオク」なら処理ごとのチケットだけで特別料金はかからないため、費用を節約したい会社におすすめです。

残置物を除去した上でホームステージングできる

「カグケシ」と「カグオク」を併用すれば、残置物を除去した上でAIによるホームステージングが可能です。

残置物を撤去し、リフォームを完了させるには、さまざまな手続きが必要です。

すべて手続きするだけでも手間がかかり、この間にも他の作業をしなければなりません。ホームステージングや、パース図面作成の打ち合わせの時間すら捻出できない方もいるはずです。しかし両サービスを併用すれば、すぐさま簡単にリフォームシミュレーション画像を作成できます。

イメージ画像を作成する時間すら短縮したいという方でも「カグオク」と「カグケシ」はぴったりなサービスです。

まとめ

リフォームのシミュレーションは、イメージを伝えるのに欠かせない作業です。

買い手にイメージを伝えるには、リフォームシミュレーション画像を提供するのが効果的です。

ただ、リフォームシミュレーション画像を提供するには、基本的にリフォーム工事完了後の写真撮影が必要となります。買取してからリフォーム完成までには数週間から数ヶ月かかり、この間の期間を待つとさまざまリスクが発生します。

リスクを避けるなら「カグオク」と「カグケシ」の併用がおすすめです。

両サービスを併用すれば、買取再販物件の決済後すぐにリフォームシミュレーション画像を作成できます。作成した画像を買い手に提供できれば、競合他社より有利に販促活動でき、成約率もアップするはずです。

買取再販物件の販促に悩んでいる方は、ぜひ「カグオク」と「カグケシ」の利用を検討してみてください。

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