ワンルームの空室対策7選！低コスト＆短期間でできる対策と長期的に有効な対策を解説

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ワンルームの空室対策の始め方

「ワンルームの空室対策をしたいけど何から始めればいいか分からない。」「今までにワンルームの空室対策を行ったことがあるが効果が出ていない。」というオーナーもいるのではないでしょうか？

ここでは、ワンルームの空室対策の始め方を以下のステップで解説していきます。

• ワンルームの空室率を知る
• ワンルームの特性を理解する
• 所有しているワンルーム物件の現状を把握する

ワンルームの空室率を知る

ワンルームの空室率は20％前後と言われています。

株式会社タスの賃貸住宅市場レポート（2023年8月期）によるとワンルームの空室率は10％前後の地域が多いです。

ただし、ワンルーム物件は学生や単身者など特定の層に需要が集中しているため、エリアや時期によって空室率が大きく変動します。

空室率の計算方法は、以下の通りです。

空室率 ＝（空室数 × 空室期間）÷（全体の室数 × 365日）

安定したワンルーム物件の経営で収益性を上げるためには、空室率を5〜10%程度に抑えるのが理想と言われています。空室率が20％〜30%になると賃貸経営はやや苦しくなり、50%以上ではローンの返済が可能かどうかという、かなり厳しい状況であると考えられます。

所有しているワンルーム物件の理想的な空室率を知るためには、不動産管理会社や自治体が公開しているデータを確認するとともに、近隣の競合物件の状況をリサーチすることが重要です。

ワンルームの特性を理解する

ワンルーム物件は手軽に住み替えできる利便性が高い一方で、入居者が短期間で退去しやすい特性があります。特に繁忙期の引っ越しシーズンである春と秋は入居希望者が増えるため、タイミングを逃さずに募集を行うことがポイントです。

またワンルームを選ぶ入居者は、物件の清潔さや設備の充実度を重視する傾向があります。そのためキッチンや水回りなどの利便性を見直したり、インテリアの魅力を高めることで他物件との差別化を図ることができます。

ワンルーム特有の需要と供給の特徴を理解することで、空室対策の成功率が大幅に向上するでしょう。

所有しているワンルーム物件の現状を把握する

空室対策を成功させるためには、まず所有している物件の現状を正確に把握することが重要です。以下の4つのポイントを確認しましょう。

1. 空室率と入居者属性の確認
2. 賃料や条件の見直し
3. 部屋と共用部の状態確認
4. 入居募集の方法を評価

それぞれ確認していきます。

1. 空室率と入居者属性の確認

現在の空室率や過去の入退去履歴を確認して現状を把握します。また、入居者の職業や年齢層、性別などの属性も把握することで、ターゲット層のニーズを見極める手がかりになります。

2. 賃料や条件の見直し

家賃が近隣の相場と比較して適正かを調べます。また、敷金や礼金、フリーレントなどの条件が競争力を持っているかを確認し、必要に応じて柔軟に見直します。

3. 部屋と共用部の状態確認

部屋の内装や設備、共用部の管理状況をチェックします。古くなった設備や清掃不足の共用部がある場合、入居者にとって不満となる可能性があるため改善が必要です。

4. 入居募集の方法を評価

物件の宣伝方法や宣伝頻度が十分かを確認します。インターネットやSNSを活用しているか、物件写真が魅力的かなどを見直します。

ワンルームの空室対策7選！

では具体的なワンルームの空室対策には、どのようなものがあるのでしょうか。本記事では7つお伝えします。

ワンルームの空室対策には低コスト・短時間で行えるものと、多少時間がかかっても長期的に効果のあるものがありますので、それぞれ紹介していきます。

低コストで時間をかけずに成果を出す空室対策4選！

ワンルームで空室対策を行いたい場合は、コストと時間はかけたくないと感じるオーナーが多いでしょう。コストを抑えたい場合は、自分で実施可能な対策がおすすめです。また短期間で成果を出すには、物件の魅力をすぐに見せられる対策を優先するのが効果的です。

具体的な対策方法4つと、対策にかかる費用と期間をご紹介します。

1. 人気の設備を導入する
2. リフォームを行う
3. 入居条件を更新する
4. ホームステージングを行う

対策1.人気の設備を導入する

物件の魅力を向上させるためには、入居者が求める設備を導入するのが効果的です。入居者に人気の設備ランキング2024 賃料アップ編では無料インターネット・宅配ボックス・エントランスのオートロックがランクインしています。

Wi-Fiの設置や宅配ボックスの設置は比較的低コストで導入できるため、初期投資を抑えながら入居率を高める効果が期待できます。エントランスのオートロック化は費用と時間がかかりますが、個別の部屋に電子錠を設置するのであれば費用と時間の負担が軽減されるでしょう。Wi-Fiの設置・宅配ボックスの設置・電子錠の設置のそれぞれにかかる費用と期間は以下の通りです。

設備を導入する際には、所有するワンルーム物件のターゲット層のニーズに合わせた選定がポイントです。

対策2.リフォームを行う

築年数が経過した物件は、内装の古さが空室の原因となることがあります。そこで、壁紙の張り替えや床材の変更といった部分的なリフォームを行うことで、物件の印象を大幅に改善できます。

例えば照明器具を交換するだけでも印象を変えることができる上、LED化によるコスト削減効果も期待できます。リフォームは全面改修ほど費用がかからず、短期間で実施可能なため、空室対策として手軽に取り組める方法です。

具体的なリフォーム内容と、それぞれのリフォームにかかる費用と期間は以下の通りです。

対策3.入居条件を更新する

入居条件を柔軟に見直すことも、空室解消に有効な方法です。例えば、敷金・礼金の減額やゼロ敷金プランの導入は、初期費用を抑えたい入居者にとって魅力的なポイントになります。また、ペット可物件や家具付き物件への変更も検討すると良いでしょう。

入居条件の更新にかかる費用と期間は以下の通りです。

ただし、入居条件の変更は収益に影響を及ぼす可能性があるため、地域の競合物件や市場動向を調査しながら慎重に進めることが重要です。

対策4.ホームステージングを行う

ホームステージングとは、空室状態の物件に実物の家具や小物を配置して魅力を引き出し、物件を売却しやすくするためのサービスです。

ホームステージングがもたらす最大のメリットは、成約までの期間の短縮です。ホームステージング白書2023によると、実際にホームステージングを導入した不動産賃貸物件の72.2%が、成約までの期間が「1ヶ月以内」と回答しています。さらに、82.1%が「制約までの期間が短縮された」と回答しています。

また、ホームステージングした物件の間取りの内訳でワンルーム・1Kでは80.4%が「制約までの期間が短縮された」と回答。ホームステージングは実際に家具を設置するため、広い間取りよりもワンルームの物件の方が取り入れやすい対策だと言えます。

ホームステージングにかけた費用は3万〜10万円未満と回答した割合が全体の76.4%です。ワンルームと限られた範囲のため、より安く行うこともできるかもしれません。

なお、ホームステージングについてさらに詳しく知りたい方は『ホームステージングとは？メリットと効果、価格、賃貸物件での活用事例を紹介！』をご覧ください。

しかし、デメリットとして自分ひとりでの家具の設置が難しい場合があるという点があげられます。そこで近年注目されているのが、実際に家具を設置しないAI技術を用いたデジタルホームステージングです。

デジタルホームステージングは、実物の家具を購入・配置する手間やコストを省けるため、低予算で簡単に実現可能です。作成したステージング画像を物件情報サイトやSNSで活用することで、入居希望者の関心を引きやすくなります。短期間で成果を出せる実用的な方法として、取り入れる価値があります。

デジタルホームステージングサービスが気になるという方は、業界最安値・最速（※）を誇る「カグオク」をぜひご検討ください。

カグオクには、主に以下の3つのメリットがあります。

• 低コスト
• 高速納品
• 24時間365日対応可能

カグオクの最大の強みは、「高速・低コストでクオリティの高い画像を作成できる」点です。もっともオーソドックスなスタンダードプランの場合、1画像あたり2,480円でハイクオリティなデジタルホームステージング画像を作成することができます。

また、高性能AIを活用しているカグオクでは、空間画像をアップロードしてから1分以内にステージング画像を生成・納品することが可能です。さらに、24時間365日いつでも利用できるので、急に家具付きの物件画像が必要になった場合などに対応できる点もメリットです。

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長期的にワンルーム物件の価値を高める空室対策3選！

次に、長期的にワンルーム物件の価値を高める空室対策を3つご紹介します。

1. 水回りの設備を新しくする
2. 時代に合わせてリノベーションを定期的に行う
3. 退去予防を行う

一定の時間はかかってしまいますが、長期的に考えると安定的な収益を確保できる可能性が高まるため、検討してみましょう。

対策5.水回りの設備を新しくする

水回りは入居者が特に重視するポイントであり、古い設備や汚れが目立つ場合は敬遠される傾向があります。

例えば、キッチンや浴室、トイレなどを最新のものに交換することで、物件の印象を大幅に改善できます。新しい設備は利便性や衛生面だけでなく、エネルギー効率の向上にもつながり、光熱費の削減というメリットも提供します。

また清潔感や機能性が向上することで、家賃アップも期待できます。一時的には費用がかかりますが、長期的に見ると空室期間を短縮し、物件の競争力を高める有効な手段となるでしょう。

対策6.時代に合わせてリノベーションを定期的に行う

物件の魅力を維持するには、時代のニーズに合わせたリノベーションを定期的に実施することが重要です。単なる修繕ではなく、間取りの変更や内装のアップデートを行うことで、古さを感じさせない魅力的な空間を提供できます。

例えば、リモートワーク需要に対応したワークスペースの設置や、収納力を高めるクローゼットの増設などが効果的です。また、トレンドに沿ったデザインや設備を導入することで、入居者層を広げることが可能になります。

時代に合わせたリノベーションの実施は費用と時間がかかりますが、物件価値の向上と長期的な収益安定につながるため、計画的に取り組むべき対策です。

対策7.退去予防を行う

長期的な収益を確保するためには、既存の入居者が快適に住み続けられる環境を提供することが重要です。

退去予防の具体例としては、定期的なアンケート調査で住環境の不満点を把握し、迅速に対応することが挙げられます。また、入居者との良好なコミュニケーションを保つことで信頼関係を構築し、不動産管理会社の対応が不十分でないかも確認しましょう。加えて、家賃の見直しや契約更新時の特典提供など、居住満足度を高める取り組みも効果的です。

退去を防ぐことは、新たな入居者募集にかかる手間とコストを削減し、物件の稼働率を高める大きなメリットをもたらします。

デジタルホームステージング画像の活用方法

ワンルームの空室対策として、短期間・低コスト・ひとりでできるものはAIホームステージングサービスを活用することです。では、デジタルホームステージング画像をどのように活用すれば、より効果的なのか知りたいというオーナーも多いでしょう。本記事では、4つの活用方法をご紹介します。

1. 物件掲載サイトでの使用
2. SNSでの活用
3. 物件資料での使用
4. メール営業での活用

それぞれ詳しく解説します。

物件掲載サイトでの使用

空室の写真では味気なく見えてしまいますが、家具やインテリアを配置したデジタルホームステージング画像を使用することで、入居後の生活をイメージしやすくなり閲覧者の興味を引きやすくなります。

特に内見前の第一印象が重要な物件選びにおいて、魅力的な画像は集客効果を大幅に高める手段となります。ホームステージング白書 2023によると、ホームステージングを導入することで閲覧数は83.7%増加、問い合わせ数は76.7%増加しています。

ただし、デジタルホームステージング（バーチャルホームステージング）を導入していない物件が多いです。まだ普及が進んでいない今だからこそ、デジタルホームステージングを導入することで競合物件との差別化が期待できます。

SUUMO・HOME'S・アットホームなどの不動産ポータルサイトで画像を使用することで、物件の魅力を視覚的に引き立てます。また、自社ウェブサイトや物件専用のランディングページに使用すると、競合物件との差別化が可能です。

SNSでの活用

InstagramやFacebook、X(旧Twitter)といったSNSプラットフォームは、デジタルホームステージング画像の効果を最大化する場として適しています。投稿や広告に画像を使用することで、視覚的な訴求力が増し、潜在的な入居者層へリーチできます。

Instagramでは、投稿やストーリーズ機能を活用することで、物件の魅力をリアルタイムで発信することが可能です。

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また、Facebook広告ではターゲティング機能を利用し、物件エリアに関心を持つユーザーに効率的にアプローチできます。

例えば、ある賃貸経営業を営むオーナーがXにて、リアルホームステージングの写真を投稿しました。2年間空室だったワンルーム物件に実際に家具を配置し、生活が想像できる空間を演出しました。その結果、仲介会社から新たなお客さんを紹介してもらい、成約に至ったという成功事例があります。

余りにも売れな過ぎて、ニトリの家具を設置したり、プロジェクターを設置して夜に映画を見ている写真・夜景の写真を撮ってきてスーモにあげたり、いろいろ頑張りました。本当につらかった(´・ω・`) pic.twitter.com/NCvto8I2Ci

— しおいぬ社長＠不動産会社経営・不動産投資・こじ🐶かつ (@a2YBqUFUndNlqjN) October 22, 2024

SNSの活用は自分ひとりで運営できるため、広告予算を抑えつつ幅広い層に物件を知ってもらう機会を作るのに最適なツールです。

物件資料での使用

物件資料にデジタルホームステージング画像を使用することで、内見者や仲介業者に物件の良さをより具体的に伝えることができます。

例えば物件パンフレットに画像を掲載することで、単なる間取り図では伝えきれない空間の使い方や生活イメージを補足できます。また重要事項説明書の添付資料や内見時の補足資料として利用することで、契約前の段階でも入居後の生活を具体的にイメージしてもらえるため、成約率の向上につながります。

特に効果的な活用方法として、実際の写真とステージング画像を比較表示する「Before/After」形式での提示をおすすめします。

メール営業での活用

問い合わせや過去の内見者へのフォローメールにデジタルホームステージング画像を添付することで、物件の印象を新たにし、再度興味を引き出すことが可能です。

特に、内見後に他物件と比較検討している段階の顧客に対しては、画像を用いて「ここで暮らす自分」を想像させるのが効果的です。また、不動産会社への営業資料として使用する場合も、画像を添えることで物件情報が具体化し、取り扱いを検討してもらいやすくなります。

簡単に実施できるメール営業で、物件の魅力を再アピールできるのは大きなメリットです。

費用を抑えつつ空室対策を強化するポイント

具体的なワンルームの空室対策をお伝えしましたが、ただやるだけでは効果がでないかもしれません。ここでは空室対策を強化する方法を3つご紹介します。

• 優先順位をつける
• 同時に複数の対策を行う
• 自分でできる作業は自分で行う

それぞれ詳しく解説します。

優先順位をつける

空室対策を成功させるには、最初に改善するべき場所を明確にすることが重要です。まずはワンルーム物件の入居者目線になって、欠点や競合物件と比べた際の弱点をリストアップしましょう。

例えば、水回りや空調設備の老朽化がある場合は、その修繕や交換を最優先で行います。また、周辺地域の家賃相場と自分の物件の賃料を比較し、必要に応じて賃料設定を調整することも重要です。

限られた予算内で効果を最大化するには「現状を把握して、何を改善したら効果が高いのか」を明確にし、他の対策は後回しにする計画性が求められます。優先順位をしっかり定めることで無駄な費用や労力を抑え、効率的に空室対策を進めることができます。

同時に複数の対策を行う

空室を早く埋めるためには、複数の対策を同時に進めることが効果的です。例えば、物件の外観や室内の清掃を行いながら、インターネットでの物件情報を更新し、デジタルホームステージングを活用して見栄え良くするなどの対策を並行して行います。

1つひとつ順番に進めるよりも、複数のアプローチを同時に行うことで早期に効果を実感できる可能性が高まります。また対策を同時進行させることで相乗効果で物件の魅力が増し、ターゲット層に対して競争力を持たせやすくなります。

ただし全ての対策を完璧に行おうとすると、かえってコストや時間がかかってしまうため、同時進行できる範囲でバランスを考えながら進めましょう。

自分でできる作業は自分で行う

空室対策を進める際には、自分でできる作業を積極的に行い、コストを抑える工夫をしましょう。例えば、物件の簡単な清掃やインターネットでの情報更新、SNSを使った物件アピールは、専門業者に依頼せずとも取り組める作業です。

自分で作業を行うことによって費用を節約するだけでなく、物件に対する愛着が湧き、細かな改善ポイントを発見するきっかけにもなります。また写真撮影や間取り図の作成を無料ツールで行うなど、デジタル技術を活用すればさらにコストを削減できます。

ただし、専門性が求められる設備修理やリフォームについては、業者に依頼するほうが費用対効果が高いこともあります。自分で作業する場合は、無理のない範囲で行いましょう。

デジタルホームステージングで迅速かつ低コストな空室対策をサポート

ワンルームの空室対策7選をご紹介しました。空室対策の始め方として、所有する物件の現状を把握することが重要です。まずは、空室率と入居者属性の確認を行います。そして、賃料や条件の見直し・部屋と共用部の状態確認を行い、改善すべきところを改善します。最後に入居募集の方法を評価を行い課題がないか確認します。

ワンルームの空室対策には低コスト・短期間で行えるものと、多少時間がかかっても長期的に効果のあるものがあります。

低コスト・短期間で行える対策は、以下の4つです。

1. 人気の設備を導入する（費用：1～3万円、期間：1日程度）
2. リフォームを行う（費用：1～8万円、期間：半日～2日程度）
3. 入居条件を更新する（費用：無料、期間：30分程度）
4. ホームステージングを行う（費用：2,480円/画像、期間：1分以内）（※）

（※）カグオクのデジタルホームステージングサービスを活用する場合

一方、多少時間がかかっても長期的に効果のある対策は、以下の3つです。

1. 水回りの設備を新しくする
2. 時代に合わせてリノベーションを定期的に行う
3. 退去予防を行う

ワンルームの空室対策として、1番のおすすめはデジタルホームステージングサービスを活用することです。デジタルホームステージング画像の活用方法は、以下の4つです。

1. 物件掲載サイトでの使用
2. SNSでの活用
3. 物件資料での使用
4. メール営業での活用

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