「長期空室」には理由があった！賃貸の平均空室期間と対策の流れを解説

賃貸経営をしていると、物件がなかなか埋まらず悩む方も多いのではないでしょうか？空室期間が続くと、家賃収入の減少や管理コストの増加が避けられず、不安が募るものです。そこで本記事では、賃貸物件の一般的な空室期間の平均データをもとに、空室が長引く主な原因を解説します。

8つの実践的な対策をやるべき順に紹介していますので、「何から手をつければいいかわからない」と悩んでいる方は、始めやすい順から挑戦してみてください。

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賃貸の平均空室期間は「4〜5ヶ月」

引用：株式会社タス 賃貸住宅市場レポート

株式会社タスが2023年に発表した「賃貸住宅市場レポート」によると、退去から次の入居者が決まるまでの賃貸物件の空き室期間の平均は4〜5ヶ月とされています。

地域別に見ると、最も短いのは京都府で3.74ヶ月、最も長い静岡県では6.04ヶ月という結果です。地域ごとにばらつきが見られ、これらのデータは主に首都圏、関西圏、中京圏、福岡県の賃貸住宅市場に基づいているため、地方ではさらに空室期間が長引く傾向が推測できます。

賃貸経営をする多くのオーナーにとって「空室期間をいかに短くするか」が重要なポイントとなるでしょう。

入居期間は「3〜5年」属性により変化する

引用：(公財)日本賃貸住宅管理協会　2022年度日管協短観

賃貸住宅における平均入居期間は「約4年2ヶ月」とされていますが、入居者の属性によって大きな差があります。単身者の平均入居期間は約3年3ヶ月であり、出張や一時的な居住など、ライフスタイルが短期間の転居を前提とする場合が多いため、比較的短い傾向があります。

一方、ファミリー層の平均入居期間は約5年3ヶ月と長めです。家族構成が複数人になるため、引っ越しには時間やコストがかかることに加え、子どもの学校区などが引越しを制限する要因となります。このため、ファミリー向け物件では安定した入居期間が見込まれるのが特徴です。

このように、入居者の属性やライフスタイルによって入居期間の長さはさまざまです。ターゲットに合わせて、物件の特徴を活かすことが、長期的に安定した賃貸経営につながると言えるでしょう。

空室が長引く6つの原因

空室が埋まらない理由は主に6つの原因が考えられます。ここではそれぞれの原因と改善のポイントを解説します。ぜひ、ご自身の物件に当てはめて確認してみてください。

1. 家賃設定が相場と乖離している

最もよくある原因の一つは、家賃が周辺物件の相場と合っていないことです。相場よりも高ければ、入居希望者に敬遠されます。一方で安すぎる場合は、物件の価値が低く見られ、逆に入居希望者が減ることもあります。

解決策：地域の家賃相場を調査し、それに基づいて適切な価格を設定することが重要です。家賃を微調整する際は、不動産管理会社に相談するのも効果的です。

2. 物件の見栄えが悪い
外観の老朽化や内装の劣化は、入居希望者に悪い印象を与える原因になります。特に写真や内見での第一印象が悪いと、その物件を選ばない理由になりやすいです。

解決策：物件の清掃を徹底し、必要に応じて内装や外装のリフォームを行いましょう。また、賃貸物件の魅力を伝えるためのプロフェッショナルな写真撮影も効果があります。

3. 設備が古くニーズに対応していない

築年数が経過した物件では、設備が古いために敬遠されることがあります。例えば、インターネットが利用できない物件や、エアコン・洗濯機置き場がない物件は入居希望者に選ばれにくい傾向があります。

解決策：設備の更新を検討し、特に現代の入居者に求められるWi-Fi環境やセキュリティ設備を整えることが有効です。

4. 入居条件が厳しすぎる

保証人の厳格な条件や高額な敷金・礼金は、入居希望者にとって心理的なハードルになります。条件が厳しい物件は、それだけで選ばれない理由になりがちです。

解決策：敷金・礼金を見直す、または保証人不要のプランを導入するなど、入居条件の柔軟性を持たせることがポイントです。

5. 物件のターゲットが市場のニーズと合っていない

単身者向け物件が多いエリアでファミリー向け物件を提供している場合など、ターゲットが市場ニーズと合っていないと空室期間が長引く可能性が高くなります。

解決策：ターゲット層を明確にし、その層のニーズに合った改善や宣伝を行いましょう。市場の動向を定期的に調査することが大切です。

6. プロモーション不足

空室が長い物件は、広告や宣伝が十分でない場合もあります。掲載写真の質が悪い、広告の説明が魅力的でないなど、入居希望者の目に留まらないことが原因となることもあります。

解決策：物件広告の内容を充実させ、写真や間取り図を見やすく改善しましょう。また、SNSや賃貸ポータルサイトを活用して幅広く情報を発信することも効果的です。

空室期間を短縮するために実践すべき対策8選

賃貸物件の空き室期間を短縮するためには、「できること」から始めるのが効果的です。

しかし、どの対策を選ぶべきか、金銭面や労力を考えると迷ってしまうこともあるでしょう。ここでは費用負担が少なく取り組みやすい順に対策を紹介します。

1.内見の印象をアップさせる

内見時の印象が良ければ、成約率の向上につながります。訪れる入居希望者に「住みたい」と思わせるための工夫をしましょう。

• 清掃を徹底：部屋の隅々まで清掃し、生活感や汚れを感じさせない環境を整えます。
• 香りの演出：アロマや消臭剤を使って心地よい香りを演出することも効果的です。
• ウェルカムアイテムの設置：観葉植物やスリッパを置いて好感度を高めます。

2.問い合わせが増えるよう再撮影をする

物件の魅力を伝えるためには、高品質な写真が欠かせません。スマホ撮影では限界があるため、プロのカメラマンによる再撮影を検討しましょう。以下のポイントを押さえることで、問い合わせ数を増やすことが期待できます。

• 自然光を活用：明るく広々とした印象を与えるため、日中の自然光を取り入れた写真が効果的です。
• 広角レンズでの撮影：部屋全体の広さがわかりやすく、入居希望者に好印象を与えます。
• インテリアの配置：家具を適切に配置し、居住イメージを掻き立てる工夫が重要です。

3.デジタルホームステージングサービスを利用する

デジタルホームステージングは、物件写真をアップロードするだけで、モデルルームのような空間を簡単に演出できるサービスです。AI技術を活用することで、手間をかけずに低コストで導入可能。入居後のイメージを具体的に伝えられるため、成約率の向上が期待できます。

• 瞬時に対応：物件写真をAIにアップロードするだけで、家具や小物を配置した空間を瞬時にデザインできます。
• コストや手間を削減：従来の家具搬入や設置が不要になり、低コストで対応可能です。
• オンラインで差別化：物件検索時に目を引く魅力的な写真を手軽に作成し、競争力を高めます。

デジタルホームステージングについてさらに詳しく知りたい方は『AIデジタルホームステージングとは？ホームステージングとの比較・費用・使い方を解説します』をご覧ください。

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4.フリーレント・キャンペーンを行う

フリーレント（一定期間の家賃無料）キャンペーンは、空室を埋めるための強力なツールです。賃貸市場では、競争が激しいエリアほど効果が期待でき、入居希望者の心理的なハードルを下げる働きがあります。

• 初月家賃無料：引っ越し費用の負担を軽減し、魅力的な選択肢を提供できます。
• 1〜2ヶ月家賃無料：競争が激しいエリアで差別化を図り、即決を促すことができるでしょう。
• 条件付きフリーレント：「◯年以上の入居」など条件を設けてリスク回避も可能です。

5. ペット可など条件の緩和

ペット可物件に対するニーズは年々高まっています。単身者やファミリー層を問わず、ペットを「家族の一員」として飼う人が増えており、ペット同伴可能な賃貸物件の需要は供給を上回る傾向です。

• ペットの種類や頭数を制限：小型犬のみなど条件を設けて安心感を提供しましょう。
• 家賃や敷金の調整：ペット飼育によるリスクに備え、家賃や敷金の見直しが大事です。
• ペット対応の設備を導入：物件の設備をペット対応型にすることで、満足度が高まります。

6.設備を充実させる

賃貸物件を選ぶ際、設備の充実度は入居希望者にとって重要なポイントです。時代のニーズに合った設備を導入することで物件の魅力が向上します。

• インターネット：現代の生活に欠かせない無料Wi-Fiを提供することで魅力がアップします。
• 宅配ボックス：共働き世帯や単身者に人気の高い設備です。
• エアコン・照明：入居後すぐに生活を始められる利便性を提供できます。

7.入居者のニーズを理解したリフォームをする

ターゲット層に合わせたリフォームを行うことで、物件の魅力を高め、成約率を向上させることができます。以下のポイントを押さえてリフォームを検討しましょう。

• 単身者向け：収納の増設や機能的なキッチンの導入などコンパクトで使いやすいデザインが効果的です。
• ファミリー向け：子ども部屋の確保や、広々としたリビングやキッチンなどが支持されます。
• サステナブルな素材：近年注目されており、サスティナブルはエコ意識の高い入居者層にアピールできます。

8.賃料の見直しをおこなう

空室期間を短縮するには、適正な賃料設定が欠かせません。周辺の賃料データを収集し、合理的な価格を導き出しましょう。

• 地域相場の調査：同じエリア内で似た条件の物件と比較することで、相場感を把握します。
• 賃料の調整：競合物件との差別化を図るために、少額の値下げや特典を設定するのも一案です。

慎重な値下げ：家賃収入に直結するため、値下げをする際は長期的な目線で慎重に検討しましょう。

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賃貸の空き室期間が長引く原因には、いくつかの共通点があります。重要なのは、その原因を正確に把握し、効果的な対策をとることです。

「どこから手を付ければいいのか」と迷っている方は、まずはコストがかからず即効性のある対策から始めてみましょう。

AIを活用したデジタルホームステージングは、従来のホームステージングに比べ、より迅速で低コスト、かつ高品質なインテリアデザインを提供できるため、空室解消に効果的です。

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